Kiracı hangi masrafları öder, hangileri ev sahibine aittir? Fatura, aidat, küçük onarım, depozito, komisyon ve vergiler için Borçlar Kanunu kuralları.
Kiracı, kira bedelinin yanında evi kullanmaktan doğan giderleri öder: elektrik, su, doğal gaz gibi faturalar, aidatın işletme kısmı ve evin olağan kullanımı için gereken küçük temizlik ve bakım masrafları. Emlak vergisi, zorunlu sigorta ve binanın değerini artıran büyük onarımlar ise kural olarak ev sahibine aittir. Sözleşmede farklı bir paylaşım yazılabilir; ancak kiracı aleyhine olan bazı kanun kurallarından sözleşmeyle bile ayrılınamaz.
1. Kullanma giderleri (faturalar)
Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesine göre konut kiralarında, sözleşmede veya yerel âdette aksi yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir. Bu kapsama genellikle şunlar girer:
- Elektrik, su ve doğal gaz faturaları,
- İnternet, televizyon ve telefon abonelikleri,
- Merkezi sistemli binalarda ısınma payı.
Aboneliklerin kiracı adına açılması, ileride fatura borcu tartışmalarını önler. Taşınırken izlenecek adımlar için elektrik, su, doğal gaz abonelikleri yazımıza bakabilirsiniz.
2. Aidat ve ortak giderler
Apartman veya site aidatı tek kalem gibi görünse de içinde iki farklı gider türü bulunur:
- İşletme giderleri (temizlik, kapıcı, güvenlik, ortak alan elektriği, asansörün olağan bakımı): Kural olarak kiracı öder.
- Demirbaş ve büyük onarım giderleri (çatı, dış cephe, mantolama, asansör yenileme): Kural olarak ev sahibi öder.
Ayrıntılı paylaşım için apartman aidatını kim öder yazımızı okuyabilirsiniz.
3. Küçük temizlik ve bakım masrafları
Kanuna göre kiracı, evin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılar. Örneğin:
- Musluk contası, ampul, priz kapağı gibi küçük parçaların değişimi,
- Kombinin yıllık bakımı (uygulamada çoğunlukla kiracıdan beklenir; sözleşmede açıkça yazılması önerilir),
- Gider tıkanıklığı açma, boya dışı küçük rötuşlar.
Kombi arızası, çatı akması, tesisat çürümesi gibi büyük ve kullanımdan bağımsız arızaların giderilmesi ise ev sahibinin yükümlülüğüdür. Ev sahibi bu onarımları yapmazsa kiracının başvurabileceği kanuni yollar vardır.
4. Taşınma sırasında ödenen tutarlar
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Depozito | Kanunen en fazla 3 aylık kira; sözleşme bitince şartlar sağlanırsa iade edilir |
| Emlakçı hizmet bedeli | Kiralamada toplam en fazla 1 aylık kira + KDV |
| Abonelik güvence bedelleri | Elektrik ve doğal gaz aboneliğinde dağıtım şirketine ödenir |
| Taşınma masrafı | Nakliye ve montaj tamamen kiracıya aittir |
Depozitonun kanuni sınırı ve iade şartlarını depozito nedir yazımızda anlatıyoruz.
5. Vergiler ve sigortalar
- Emlak vergisi: Taşınmaz sahibi öder. Kanuna göre kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir.
- Çevre temizlik vergisi: Binayı kullanan kişiden alınır; konutlarda genellikle su faturasıyla birlikte tahsil edildiği için fiilen kiracı öder.
- DASK: Zorunlu deprem sigortası mülk sahibinin yükümlülüğüdür; ancak kiracı da yaptırabilir. Ayrıntılar için kiracılar kendi adına DASK yaptırabilir mi yazımıza bakın.
- Kira gelir vergisi: Kiracının değil, kira geliri elde eden ev sahibinin yükümlülüğüdür.
6. Sözleşmede yazılan ek giderler
Taraflar sözleşmeyle bazı giderlerin paylaşımını değiştirebilir. Ancak kanun, konut kiralarında kiracıyı koruyan bazı kuralları kesin hüküm olarak düzenler; kiracı aleyhine bu kurallardan sapan şartlar geçersiz sayılabilir. Ayrıca kiracıya kira dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getiren bazı şartların geçerliliği tartışmalıdır.
Anlaşmazlık çıkarsa
Masrafların paylaşımında anlaşamıyorsanız önce sözleşme maddelerine ve ödeme belgelerine bakın. Uzlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tutar yüksekse veya sözleşmede tartışmalı bir hüküm varsa bir avukattan görüş almanız önerilir.
Kısa özet
- Kiracı: Kira, faturalar, aidatın işletme kısmı, küçük bakım, taşınma ve komisyon payı.
- Ev sahibi: Emlak vergisi, DASK, büyük onarımlar, demirbaş giderleri, kira gelir vergisi.
Sık sorulan sorular
Kombi bakımını kiracı mı yapar, ev sahibi mi?
Yıllık olağan bakım uygulamada genellikle kiracıdan beklenir. Kullanımdan kaynaklanmayan büyük arızaların giderilmesi ise kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır.
Emlak vergisini kiracı öder mi?
Hayır. Emlak vergisi taşınmaz sahibinin vergisidir ve kanuna göre aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir.
Evin boya masrafını kim öder?
Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeden sorumlu değildir. Olağan dışı kirlenme veya hasar varsa onarım masrafı kiracıdan istenebilir; sözleşmedeki hükümler de önemlidir.