Apartman Aidatını Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Apartman ve site aidatını kiracı mı ev sahibi mi öder? İşletme ve demirbaş gideri ayrımı, ödenmeyen aidatta yönetimin hakları ve kiracının sorumluluk sınırı.

Apartman aidatının günlük işletme giderlerine ait kısmını kiracı, binanın değerini artıran demirbaş ve büyük onarım giderlerini ise ev sahibi öder. Temizlik, kapıcı, ortak alan elektriği ve asansörün olağan bakımı gibi kalemler kiracıya; çatı, dış cephe, mantolama veya asansör yenilemesi gibi kalemler ev sahibine aittir. Kira sözleşmesinde farklı bir paylaşım yazılabilir, ancak bu paylaşım yalnızca ev sahibi ile kiracı arasında hüküm doğurur.

Kanun ne diyor?

Konuyla ilgili iki temel kural vardır:

• Türk Borçlar Kanunu: Kiracı, sözleşmede veya yerel âdette aksi yoksa evin kullanımıyla ilgili ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderlere katlanır. Kiralananla ilgili vergi, zorunlu sigorta ve benzeri yükümlülükler ise aksi kararlaştırılmadıkça ev sahibine aittir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu (22. madde): Kiracı, ortak giderler ve avans paylarından ev sahibiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.

Hangi kalem kime ait?

Ayrımın temel ölçütü şudur: Gider, binanın günlük olarak çalışmasını mı sağlıyor, yoksa binaya kalıcı bir değer mi katıyor? İlki kiracıya, ikincisi ev sahibine yüklenir. Hangi aidat kaleminin hangi gruba girdiğini anlamak için yönetimden gider dökümü istemeniz faydalı olur.

Sözleşmeyle paylaşım değiştirilebilir mi?

Evet. Taraflar, örneğin "aidatın tamamını kiracı öder" diye anlaşabilir. Ancak:

• Bu anlaşma yalnızca ev sahibi ile kiracı arasında geçerlidir; yönetime karşı ileri sürülemez.
• Belirsiz ifadeler anlaşmazlık doğurur. "Aidat" yerine "aylık işletme aidatı kiracıya, demirbaş ve olağanüstü giderler ev sahibine aittir" gibi açık bir madde yazmak daha güvenlidir.

Kiracının ödediği diğer masrafları kiracının ödediği masraflar yazımızda topluca anlattık.

Kiracı aidatı ödemezse ne olur?

• Yönetim borcu ev sahibinden, kiracıdan veya ikisinden birlikte isteyebilir; icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
• Kiracının sorumluluğu, ödemesi gereken kira tutarını aşamaz. Kiracı, kirayı ev sahibine ödediğini belgelerse o dönem için yönetime karşı sorumluluğu sona erebilir.
• Geciken ortak gider borçlarına Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre gecikme tazminatı uygulanır.
• Ev sahibi açısından ise aidatın kiracıya ait kısmının ödenmemesi, kira sözleşmesinden doğan bir borcun ihlalidir. Kanunda öngörülen yazılı süre verildiği halde ödenmezse tahliye sebebi olabilir.

Kiracı demirbaş payını ödediyse

Yönetim bazen aidatın tamamını kiracıdan tahsil eder. Kiracı, kendisine ait olmayan demirbaş veya büyük onarım payını ödemişse bu tutarı ev sahibinden isteyebilir ya da ev sahibiyle anlaşarak kira bedelinden düşebilir. Bunun için ödeme dekontlarını ve yönetimin gider dökümünü saklamak önemlidir.

Taşınırken aidat borcunu kontrol edin

Yeni bir eve taşınmadan önce yönetimden dairenin birikmiş aidat borcu olup olmadığını öğrenin. Önceki kiracıdan veya ev sahibinden kalan borçlar sizin sorumluluğunuzda değildir; ancak sonradan karışıklık yaşamamak için taşınma tarihini ve ilk aidat ödemenizi yönetime yazılı olarak bildirmeniz faydalı olur.

Ev sahibi aidatın kiraya dahil olduğunu söylüyorsa

Bazı sözleşmelerde "aidat dahil kira" yazılır. Bu durumda yönetime aidatı ödeme yükümlülüğü ev sahibindedir; kiracı ayrıca aidat ödemez. Yine de kiracı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetime karşı sorumlu olabileceği için, ev sahibinin aidatı düzenli ödediğini zaman zaman yönetimden kontrol etmesi önerilir.

Ev sahibi ile kiracının diğer hak ve yükümlülükleri için kiracı ve ev sahibi hakları yazımızı okuyabilirsiniz.

Sık sorulan sorular