Evi Kiraya Verirken Nelere Dikkat Edilmeli?

Evinizi kiraya vermeden önce kiracı seçimi, kira sözleşmesi, depozito, kefil, sigorta ve kira geliri vergisi hakkında bilmeniz gerekenleri sade dille özetledik.

Evi kiraya verirken dikkat etmeniz gereken başlıca konular; güvenilir bir kiracı seçmek, şartları eksiksiz yazılı bir sözleşmeye bağlamak, evi tutanakla teslim etmek ve kira gelirinizi zamanında beyan etmektir. Kira ilişkisi yıllarca sürebileceği için başlangıçta yapılan özenli hazırlık, sonradan yaşanacak sorunları ciddi ölçüde azaltır.

Kiracı seçerken

Kanun, kiracıyı belirli süre sonra korumaya alır; bu nedenle doğru kiracıyı baştan seçmek önemlidir. Görüşme sırasında şunları değerlendirebilirsiniz:

• Düzenli bir gelirinin olup olmadığı,
• Önceki kira ilişkisi ve neden taşındığı,
• Evde kaç kişinin yaşayacağı, evcil hayvan olup olmadığı,
• Kira bedelinin gelirine oranla sürdürülebilir olup olmadığı.

Kişisel verileri korumak için kiracıdan yalnızca ihtiyaç duyduğunuz bilgileri isteyin.

Kira bedelini belirlerken çevredeki benzer evlerin ilan fiyatlarını karşılaştırın. Piyasanın çok üzerinde bir bedel evin uzun süre boş kalmasına, çok altında bir bedel ise ileride yalnızca TÜFE sınırında artış yapabileceğiniz için yıllarca düşük gelire yol açabilir.

Kira sözleşmesini hazırlarken

Yazılı sözleşme, haklarınızı korumanın temelidir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme günü, banka hesabı, süre, depozito, demirbaşlar ve özel şartlar açıkça yer almalıdır. Hazır bir şablonun hangi bölümlerden oluştuğunu kira sözleşmesi örneği yazımızda madde madde anlattık.

Bilmeniz gereken bazı yasal sınırlar:

• Depozito en fazla üç aylık kira kadar olabilir.
• Yıllık artış, konutlarda önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
• Kiracı aleyhine konulan ve kanuna aykırı şartlar (ör. kanundaki tahliye nedenleri dışında "istediğim zaman çıkarırım" maddesi) geçersiz sayılır.
• Kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getiren şartların bir kısmı, kanuna göre kesin hükümsüz olabilir.

Kefil isterken

Kefalet, kanunda sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olacağı azami tutarın ve kefalet tarihinin yer alması, ayrıca kefilin bu bilgileri ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazması gerekir. Evli bir kefil için çoğu durumda eşin yazılı rızası da aranır. Bu şartlara uyulmazsa kefalet geçersiz sayılabilir.

Evi teslim ederken

1. Evi temiz ve kullanılabilir durumda teslim edin; kanun, ev sahibinin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun teslim etmesini ister.
2. Odaların, eşyaların ve sayaçların tarihli fotoğraflarını çekin.
3. Mevcut durumu ve demirbaş listesini bir teslim tutanağına yazıp iki tarafa imzalatın.

Teslimden sonra kiracı evi özenle kullanmak ve olağan küçük bakımları yapmakla yükümlüdür; ancak kombi arızası, çatı akıntısı gibi önemli ayıpları gidermek kural olarak ev sahibine düşer.

Sigorta ve masraflar

• DASK: Zorunlu deprem sigortası malik adına yaptırılır ve her yıl yenilenmelidir.
• Konut sigortası: Yangın, su baskını gibi riskler için isteğe bağlı konut sigortası düşünebilirsiniz. Kiracının eşyaları ise kiracının kendi sigortasıyla korunur.
• Aidat: Günlük işletme giderleri genellikle kiracıya, demirbaş ve büyük onarım giderleri ise malike aittir. Ayrıntılar için apartman aidatını kim öder yazımıza bakabilirsiniz.
• Emlak vergisi: Kiraya verseniz bile malik olarak siz ödersiniz.

Kira gelirinin vergisi

2026 yılında alınan toplam konut kirası 58.000 TL'yi aşarsa, gelir Mart 2027'de beyan edilmelidir. Kiranın banka veya PTT üzerinden tahsil edilmesi de gerekir; elden tahsilat cezaya yol açabilir. Beyanname, istisna ve gider yöntemleri için kira gelir vergisi beyannamesi yazımızı okuyabilirsiniz.

Anlaşmazlık çıkarsa

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilmesi gerekir. Kiradan doğan uyuşmazlıkların çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye ve artış davaları teknik konular olduğundan, bir avukattan destek almanız sürecin doğru ilerlemesine yardımcı olur.

Sık sorulan sorular