Türk Borçlar Kanunu kiracıya ve ev sahibine hangi hakları tanıyor? Kira artışı, depozito, 10 yıllık uzama, ihtiyaç ve iki haklı ihtarla tahliye özetle burada.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut kiralarında kiracıyı daha güçlü koruyan bir düzen kurar: Ev sahibi sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz, kira artışı TÜFE ile sınırlıdır ve depozito üç aylık kirayı aşamaz. Buna karşılık ev sahibi, kirası ödenmediğinde, gerçek bir konut ihtiyacı olduğunda veya on yıllık uzama süresi dolduğunda kanundaki yollarla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının temel hakları
- Kullanıma uygun teslim: Ev sahibi evi sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumu sözleşme boyunca korumak zorundadır (TBK m. 301).
- Ayıpların giderilmesi: Önemli bir kusur çıkarsa kiracı ev sahibine bildirir; ev sahibi makul sürede gidermezse kiracı kanundaki seçimlik haklarını (giderilmesini isteme, kiradan indirim, zarar tazmini gibi) kullanabilir.
- Sözleşmenin kendiliğinden uzaması: Belirli süreli konut sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar (TBK m. 347).
- Artış sınırı: Yenilenen kira yıllarında artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Konut kiralarındaki geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
- Depozito sınırı: Güvence en fazla üç aylık kira kadar olabilir (TBK m. 342).
Ev sahibinin temel hakları
- Kira bedelini zamanında alma: Kiracı ödemezse ev sahibi yazılı olarak, konutlarda en az 30 gün süre verir; bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 315).
- Özenli kullanım: Kiracı evi özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek ve olağan küçük bakımları yapmakla yükümlüdür.
- Yan giderler: Aksi kararlaştırılmadıkça kullanımla ilgili yan giderler (ör. aidatın işletme kısmı) kiracıya aittir.
- Kira tespiti: Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli, hakkaniyete göre yeniden belirlenmek üzere mahkemeye taşınabilir. Ayrıntılar kira tespit davası nedir yazımızda.
Ev sahibi hangi durumlarda tahliye isteyebilir?
| Neden | Kısaca | Süre |
|---|---|---|
| Kendisinin veya yakınının konut ihtiyacı (m. 350) | Malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım (m. 350) | Evin kullanılamayacağı ölçüde tadilat | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı (m. 351) | Evi kiracılı satın alan kişinin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava, ya da sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü (m. 352) | Teslimden sonra verilmiş geçerli taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde |
| İki haklı ihtar (m. 352) | Bir kira yılı içinde kiranın iki kez ödenmemesi nedeniyle yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde |
| Kiracının aynı yerde evi olması (m. 352) | Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturulabilir konutu varsa | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde |
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).
On yıllık uzama süresi
Belirli süreli konut sözleşmesi her yıl uzarken, on yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibine yeni bir imkân doğar: Bu süreden sonra gelen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Örneğin 1 yıllık bir sözleşmede bu hak, başlangıçtan itibaren on bir yılın sonunda kullanılabilir hâle gelir. Sözleşmenin uzama mantığını 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olur yazımızda anlattık.
Uyuşmazlıklarda arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdü ve kira alacağına dayalı icra takipleri gibi bazı yollar bu kuralın dışında kalır.
Kiracı ve ev sahibi için kısa öneriler
- Tüm bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir şekilde (noter, iadeli taahhütlü posta) yapın.
- Kira ödemelerini banka üzerinden, açıklama yazarak yapın.
- Evi teslim ederken ve teslim alırken tutanak düzenleyin.
- Depozito iadesinde anlaşmazlığı önlemek için depozito iadesi şartları yazımıza göz atın.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye nedeni değildir. Ev sahibi ancak ihtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü gibi kanundaki nedenlerle veya on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sözleşmeyi sona erdirebilir.
2026 yılında kira artışı ne kadar olabilir?
Konut kiralarında artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Güncel oranı TÜİK'in açıkladığı aylık verilerden takip edebilirsiniz.
Kiracıya ihtar çekmek için ne kadar süre verilmeli?
Kira bedeli ödenmediğinde konut kiralarında ev sahibinin yazılı olarak en az 30 günlük süre vermesi gerekir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye yolu açılır.