Konutlarda İpotek, Haciz ve İntifa Hakkı

Tapudaki ipotek, haciz ve intifa kayıtları ne anlama gelir, ev satışını nasıl etkiler ve nasıl kaldırılır? Ev alırken bu kayıtları kontrol etme rehberi.

İpotek, haciz ve intifa, tapu kaydında yer alabilen ve evin üzerinde başkasının hakkı ya da alacağı olduğunu gösteren kayıtlardır. İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmazın rehin edilmesidir. Haciz, bir alacaklının icra yoluyla taşınmaza el koydurmasıdır. İntifa hakkı ise mülkiyet başkasında kalırken bir kişiye evi kullanma ve gelirinden yararlanma imkânı veren bir haktır. Üçü de satışı tamamen engellemeyebilir, ancak alıcı için ciddi sonuçlar doğurur.

İpotek nedir?

İpotek, bir borcun ödenmemesi hâlinde alacaklının taşınmazı sattırıp alacağını öncelikle alabilmesini sağlayan rehin hakkıdır. Konut kredisi kullandığınızda banka, kredi bitene kadar evin üzerine ipotek koyar. Bankanın lehine konan bu ipotek, tapu harcından istisnadır; yalnızca döner sermaye ücreti ödenir. Ayrıntılar için Konut Kredisi Çektiğinizde Eviniz İpotek Edilir mi? yazısına bakabilirsiniz.

İpotekli ev satılabilir mi?

Hukuken satılabilir; ancak ipotek yeni malike geçer ve borç ödenmezse alacaklı evi yine sattırabilir. Bu yüzden uygulamada satış, bankanın kalan borcu kapatmasıyla birlikte yapılır ve ipotek aynı gün kaldırılır. Kredi bitince ipoteğin kaldırılmasını Konut Kredisi Bitince İpotek Nasıl Kaldırılır? yazısında anlattık.

Haciz nedir?

Malik borcunu ödemediğinde, alacaklı icra dairesi aracılığıyla taşınmaza haciz koydurabilir. Haciz tapu kaydına şerh olarak işlenir. Hacizli bir ev satılsa bile haciz kaldırılmadıkça alacaklının hakkı devam eder ve alacaklı ileride evin icra yoluyla satışını isteyebilir.

• Haciz, borcun ödenmesi veya alacaklının talebiyle icra dairesinin yazısıyla kaldırılır.
• Hacizli bir evi almadan önce borcun tamamının ödendiğini ve haczin tapudan silindiğini görmeden ödeme yapmayın.

İcra süreçlerinin genel işleyişini Haciz İşlemleri yazısında bulabilirsiniz.

İntifa hakkı nedir?

İntifa hakkı Türk Medeni Kanunu'nun 794 ve devamı maddelerinde düzenlenir. Hak sahibi evde oturabilir, evi kiraya verip kirasını alabilir; ancak evi satamaz veya ipotek edemez. Mülkiyet ise "çıplak mülkiyet" olarak malikte kalır. Uygulamada en sık, anne-babanın evi çocuklarına devredip kendileri için ömür boyu intifa hakkı kurdurması şeklinde görülür.

• Kuruluş: Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı tapu müdürlüğünde resmî senetle kurulur ve tapu siciline tescil edilir.
• Süre: Kanuna göre gerçek kişilerde intifa hakkı en geç hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde ise kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sona erer; tüzel kişiler için süre en fazla yüz yıldır.
• Devir: Hakkın kendisi başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; ancak hakkın kullanılması, örneğin kiraya vererek, başkasına bırakılabilir.

İntifalı ev satılabilir mi?

Malik evi satabilir, ancak intifa hakkı yeni malike karşı da devam eder. Yani alıcı, hak sahibi hayatta olduğu sürece evi kullanamayabilir. Bu nedenle intifalı evlere bankalar genellikle konut kredisi vermez.

Üç kaydın karşılaştırması

Ev alırken nasıl kontrol edersiniz?

1. Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin veya satış başvurusunda müdürlükten bilgi alın.
2. Kayıtlarda ipotek, haciz, şerh veya intifa olup olmadığına bakın.
3. Varsa kaldırılma şeklini ve tarihini yazılı olarak kararlaştırın.
4. Birden fazla ipotek varsa Tapu Üzerinde Başka Bir İpotek Varsa Ne Yapmalı? yazısını okuyun.

Hukuki durumu karmaşık bir taşınmaz alıyorsanız bir avukattan destek almanız faydalı olur.

Sık sorulan sorular