İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i şuyu, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda ortaklığın mahkeme yoluyla sona erdirilmesidir. Zorunlu arabuluculuk ve 2026 değişiklikleri.

İzale-i şuyu, Türk Medeni Kanunu'nda ortaklığın giderilmesi olarak geçen ve birden fazla kişiye ait bir malın, paydaşlar anlaşamadığında mahkeme kararıyla ya aynen bölünmesi ya da satılıp bedelinin paylaştırılması işlemidir. Dayanağı TMK'nın 698 ve 699. maddeleridir. 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Miras kalan, hisseli tapulu evlerde en sık karşılaşılan yoldur.

Hangi durumlarda gündeme gelir?

• Miras kalan bir evde mirasçıların bir kısmı satmak, diğerleri tutmak istiyorsa,
• Ortak alınan bir arsa veya konutta paydaşlar kullanım konusunda anlaşamıyorsa,
• Boşanma sonrası eşlerin ortak tapulu evinde uzlaşma sağlanamıyorsa.

Miras süreçlerinin genel adımlarını Miras Kalan Konutlar İçin Yasal İşlemler yazısında anlattık.

Kanun ne diyor?

TMK 698'e göre paydaşlardan her biri, kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir. Ancak bir hukuki işlemle ortaklığın belirli bir süre devam etmesi kararlaştırılmışsa ya da paylaşma uygun olmayan bir zamanda isteniyorsa bu hak sınırlanabilir. Bu istem zamanaşımına uğramaz.

TMK 699'a göre paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim karar verir. Kanun önceliği aynen taksime, yani malın fiziksel olarak bölünmesine verir. Aynen bölme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa satış kararı verilir. Tek bir daire gibi bölünemeyen konutlarda sonuç çoğu zaman satıştır.

Süreç adım adım

1. Arabuluculuk: Dava açmadan önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Kanuna göre arabulucu görevlendirildikten sonra süreç 3 hafta içinde tamamlanmalıdır; zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz.
2. Dava: Anlaşma olmazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bütün paydaşların davada yer alması gerekir.
3. Değer tespiti: Mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini belirler.
4. Karar: Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
5. Satış: Satış kararında ihale, satış memurluğu tarafından elektronik ortamda yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

2026'da ne değişti?

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde değişiklik yapıldı. Buna göre, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu ilk artırmada teklifin taşınmazın tahmini değerinin tamamına ulaşması aranır; ulaşılmazsa ikinci artırma herkese açık şekilde yapılır. Değişiklik, yürürlükten önce ilanı yapılmış ihalelere uygulanmaz.

Bu düzenleme, aile evinin mirasçılardan birinde kalabilmesine imkân tanımayı amaçlıyor. Kendi durumunuza nasıl uygulanacağını bir avukata danışmanız yerinde olur.

Dava öncesi alternatifler

Dava uzun ve masraflı olabileceği için önce şu seçenekleri değerlendirmek mantıklıdır:

• Payların satın alınması: Evi tutmak isteyen paydaş, diğerlerinin payını anlaşılan bedelle satın alır.
• Birlikte satış: Tüm paydaşlar evi serbest piyasada birlikte satar ve bedeli paylaşır.
• Kullanım anlaşması: Satış yapılmadan, evi kullanan paydaşın diğerlerine kira benzeri bir bedel ödemesi kararlaştırılır.

Arabuluculuk aşaması bu seçenekleri masaya yatırmak için iyi bir fırsattır.

Masraflar ve süre

Arabuluculuk, dava harçları, bilirkişi ve ihale masrafları gibi giderler genellikle paydaşların payları oranında paylaştırılır. Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligatlara ve değer tespitine yapılan itirazlara göre değişir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Hisseli tapu ve kredi

Ortaklığı giderilmemiş hisseli bir taşınmaza konut kredisi kullanmak çoğu bankada zordur. Bir paydaş diğerlerinin payını satın alarak tam mülkiyet sağlarsa kredi seçenekleri genişleyebilir. Ayrıntılar için Hisseli Tapuya Kredi Çıkar mı? yazısına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular