Miras kalan ev için mirasçılık belgesi, veraset beyannamesi, tapuda intikal, satış ve ortaklığın giderilmesi. Hangi adım ne zaman yapılır, süreler neler?
Miras kalan bir konut için yapılması gereken yasal işlemler sırasıyla şunlardır: mirasçılık belgesi (veraset ilamı) almak, ölüm tarihinden itibaren kural olarak 4 ay içinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermek, tapuda konutu mirasçılar adına intikal ettirmek ve ardından konutun ortak kullanımı, satışı ya da paylaşılması konusunda karar vermek. Mirasçılar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
1. Mirasçılık belgesi alın
Mirasçılık belgesi, vefat eden kişinin yasal mirasçılarını ve miras paylarını gösteren resmî belgedir. Noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noterde işlem genellikle aynı gün tamamlanır; vasiyetname varsa veya mirasçılık durumu karmaşıksa mahkeme yolu gerekebilir. Bankalar, tapu müdürlüğü ve vergi dairesi bu belgeyi isteyeceği için birden fazla onaylı nüsha almanız işinizi kolaylaştırır.
2. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verin
Miras yoluyla gelen konut, veraset ve intikal vergisine konu olur. Ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye'de ise beyanname, kural olarak ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vefat edenin son ikametgâhının bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Ölüm veya mirasçının yurt dışında olması gibi durumlarda bu süre uzar.
Konut için beyan edilecek değer, kural olarak emlak vergi değeridir. Her mirasçı kendi payına isabet eden değer üzerinden, yasal istisna tutarı düşüldükten sonra vergi öder; istisna tutarı her yıl güncellenir. Vergi genellikle taksitle ödenebilir. Oranlar, istisnalar ve hesaplama için Veraset ve İntikal Vergisi Ne Kadar? yazımıza bakın.
3. Tapuda intikal işlemi yapın
İntikal, konutun tapuda vefat eden kişi adından mirasçılar adına geçirilmesidir. Miras, ölümle birlikte kendiliğinden mirasçılara geçer; ancak tapuda tescil yapılmadan konut satılamaz veya ipotek ettirilemez.
İntikal için genellikle şu belgeler istenir:
- Mirasçılık belgesi,
- Mirasçıların kimlikleri ve fotoğrafları,
- Konuta ait geçerli DASK poliçesi,
- Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletname.
Başvuru e-Devlet'teki tapu hizmetleri veya tapu müdürlüğü üzerinden randevuyla yapılır. Mirasçılardan birinin başvurusu intikalin başlatılması için yeterli olabilir. İntikalde satıştaki gibi yüzde 4'lük tapu harcı alınmaz; yalnızca döner sermaye hizmet bedeli ödenir.
Tapuya tescil için verginin tamamen ödenmiş olması şart değildir. Ancak konuta isabet eden veraset ve intikal vergisi ödenmeden konut satılamaz, bağışlanamaz veya ipotek ettirilemez. Bazı tapu müdürlükleri bu nedenle vergi dairesinden alınmış bir yazı isteyebilir.
4. Konut için karar verin
İntikalden sonra konut, mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak kaydedilir. Bu, hiçbir mirasçının tek başına kendi payını tapuda satamayacağı anlamına gelir. Mirasçıların önünde birkaç seçenek vardır:
- Paylı mülkiyete geçmek: Tüm mirasçıların anlaşmasıyla her birinin payı tapuda ayrı gösterilir. Böylece her mirasçı kendi payı üzerinde tasarruf edebilir.
- Mirasçılardan birinin diğerlerinin payını satın alması: Konutta oturmak isteyen mirasçı, diğer payları satın alabilir.
- Birlikte satış: Tüm mirasçılar anlaşarak konutu satar ve bedeli paylarına göre bölüşür.
- Kiraya vermek: Konut kiraya verilirse kira geliri paylara göre bölünür ve her mirasçı kendi payı için beyan yükümlülüğünü değerlendirmelidir.
5. Anlaşma olmazsa: Ortaklığın giderilmesi
Mirasçılar konutun ne olacağı konusunda anlaşamazsa, herhangi biri sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Konut aynen bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir; satış bedeli mirasçılar arasında payları oranında dağıtılır. Dava öncesinde arabuluculuk aşaması zorunludur. Süreç ve masraflar için İzale-i Şuyu Nedir? yazımızı okuyabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Beyanname süresini kaçırıp gecikme cezasıyla karşılaşmak.
- İntikali yıllarca ertelemek; mirasçılardan biri de vefat edince sürecin karmaşıklaşması.
- Konutun emlak vergisi ve aidat gibi giderlerini kimin ödeyeceğini yazılı olarak belirlememek.
Durumunuz karmaşıksa, özellikle vasiyetname, saklı pay veya borç söz konusuysa bir avukata ve mali müşavire danışmanız faydalı olur.
Sık sorulan sorular
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ne zaman verilir?
Ölüm Türkiye'de olmuşsa ve mirasçılar Türkiye'deyse kural olarak ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir. Yurt dışı durumlarında süre daha uzundur.
Miras kalan ev intikal yapılmadan satılabilir mi?
Hayır, önce tapuda mirasçılar adına intikal yapılmalı ve konuta isabet eden veraset ve intikal vergisi ödenmelidir.
Mirasçılardan biri evin satışını istemezse ne olur?
Diğer mirasçılar arabuluculuk aşamasından sonra ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Konut bölünemiyorsa mahkeme satışına karar verir ve bedel paylara göre dağıtılır.