Tapu Üzerinde Başka Bir İpotek Varsa Ne Yapmalı?

Alacağınız evin tapusunda satıcının ipoteği varsa ne yapmalı? İpoteğin satıştan önce kaldırılması, üst sınır ipoteği riski ve güvenli ödeme yolları.

Almak istediğiniz evin tapusunda başka bir ipotek varsa, satış ve sizin konut krediniz için ipoteğin tapu işleminden önce veya aynı gün kaldırılması gerekir. Bankanız, tapuda başka bir alacaklının ipoteği dururken kendi lehine birinci derece ipotek kuramayacağı için çoğu durumda krediyi kullandırmaz. Çözüm, satıcının borcunun güvenli bir şekilde kapatılıp ipoteğin terkin edilmesidir.

İpoteğin ne olduğunu önce öğrenin

Tapudaki her ipotek aynı değildir. Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin ve şu soruların cevabını öğrenin:

• İpotek kimin lehine? Bir banka mı, bir şirket mi, yoksa bir kişi mi?
• Hangi borç için? Satıcının konut kredisi mi, ticari kredisi mi, başka birinin borcu mu?
• Kaçıncı derece? Birden fazla ipotek olabilir.
• Tutarı ne? İpotek tutarı ile güncel borç aynı olmayabilir.

Satıcının konut kredisinden kaynaklanan banka ipoteği en sık ve en kolay çözülen durumdur. Kişiler lehine kurulmuş ipoteklerde alacaklının kim olduğu ve bu kişinin terkine onay verip vermeyeceği netleşmeden ilerlemeyin. Bu tür ipoteklerdeki alacaklı kavramını daini mürtehin nedir yazımızda açıkladık.

Üst sınır ipoteğine dikkat

Bazı ipotekler belirli bir kredi için değil, satıcının bankaya olan tüm borçlarını belirli bir üst tutara kadar güvence altına alacak şekilde kurulur (üst sınır ipoteği). Bu durumda satıcının konut kredisi kapansa bile, aynı bankada ticari kredi veya kart borcu varsa banka ipoteği kaldırmayabilir.

Güvenli satış nasıl yapılır?

Peşin alıyorsanız

1. Satıcı, bankasından tarihli borç kapama tutarı yazısı alır.
2. Kapama tutarı satıcının şahsi hesabına değil, doğrudan kredi hesabına veya bankanın gösterdiği hesaba yatırılır.
3. Banka ipoteğin terkini için tapu müdürlüğüne talep gönderir.
4. Terkin tapu kaydına işlendikten sonra satış yapılır ve kalan bedel satıcıya ödenir.

Krediyle alıyorsanız

Sizin bankanız ile satıcının bankası koordineli çalışır. Uygulamada sizin bankanız, kredinin bir kısmını satıcının borcunu kapatmak için kullanır; ipotek kaldırılır, satış ve sizin bankanız lehine yeni ipotek aynı gün tapuda işlenir. Bu süreç bankadan bankaya değişir; başvuru sırasında bankanıza tapudaki mevcut ipoteği mutlaka bildirin.

Satıcı tarafının yapması gerekenleri kredi borcu olan ev satılır mı yazımızda, ipoteğin kaldırılma sürecini ise konut kredisi bitince ipotek nasıl kaldırılır yazımızda bulabilirsiniz.

Satıcıdan isteyeceğiniz belgeler

• Güncel tapu kaydı (takyidat bilgisiyle birlikte),
• İpotek sahibi bankadan alınmış, tarihli borç kapama tutarı yazısı,
• Ödemenin yapılacağı hesabın bankaca teyit edilmiş bilgisi,
• Üst sınır ipoteği varsa, ödemeden sonra ipoteğin tamamen kaldırılacağını gösteren yazı.

Kapama yazısındaki tutar genellikle belirli bir tarihe kadar geçerlidir; faiz işlediği için tapu günü ertelenirse yeni yazı istenmesi gerekir.

Kaçınılması gereken hatalar

• İpotek kaldırılmadan tapuda satış yapmak: İpotek evle birlikte size geçer; satıcının borcu ödenmezse alacaklı evi icra yoluyla sattırabilir.
• Kapama parasını satıcının elden "ben kapatırım" sözüne güvenerek vermek,
• Haciz veya ihtiyati tedbir gibi başka kısıtlamaları gözden kaçırmak.

Satıcıyla yapacağınız ön sözleşmeye, ipoteğin tapu gününe kadar kaldırılmaması halinde kaporanın iade edileceğine dair açık bir madde eklemek de sizi korur. Bu tür şartları yazıya dökmek, sözlü vaatlere güvenmekten her zaman daha güvenlidir. Gerekirse sözleşme metnini imzadan önce bir avukata gösterin.

Ayrıca tapu günü, ipoteğin gerçekten terkin edildiğini satıştan önce tapu memurundan veya güncel kayıttan teyit edin. Terkin işlemi tamamlanmadan imza atmayın.

Hukuki açıdan karmaşık durumlarda (kişi lehine ipotek, birden fazla alacaklı, haciz) tapuya gitmeden önce bir avukata danışmanız faydalı olur.

Sık sorulan sorular