Kat mülkiyetli, kat irtifaklı, hisseli, müstakil ve arsa tapusu ne anlama gelir? Tapu çeşitlerinin farkları ve ev alırken hangisine nasıl bakmanız gerektiği.
Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmî kayıttır ve Türkiye'de bu kayıt Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından tutulur. Tapuların "çeşidi" aslında taşınmazın hukuki durumunu anlatır: kat mülkiyetli, kat irtifaklı, hisseli (paylı), müstakil, arsa ve tarla tapusu en sık karşılaşılan türlerdir. Hangi türde tapuyla karşılaştığınız; evi kullanma hakkınızı, satış kolaylığını ve kredi çıkıp çıkmayacağını doğrudan etkiler.
Tapu senedi ile tapu kaydı aynı şey mi?
Elinizdeki kâğıt tapu senedi, sicildeki kaydın bir özetidir. Asıl geçerli olan, tapu müdürlüğündeki tapu sicili kaydıdır. Senedi kaybetmeniz mülkiyetinizi ortadan kaldırmaz; güncel kaydı e-Devlet'teki tapu bilgileri ekranından veya Web Tapu üzerinden görebilirsiniz. Alım-satımda da her zaman sicil kaydı esas alınır, bu yüzden satıcının gösterdiği eski bir senede değil güncel kayda güvenin.
Konutlarda en sık görülen tapu türleri
Kat mülkiyetli tapu
Yapı tamamlanmış, yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış ve her bağımsız bölüm ayrı ayrı tescil edilmişse tapu kat mülkiyetlidir. Daire üzerinde doğrudan mülkiyet hakkınız vardır. Ev alırken en az sorun çıkaran ve bankaların en kolay teminat kabul ettiği türdür.
Kat irtifaklı tapu
Bina henüz projeyken veya inşaat sürerken, arsa payına bağlı olarak ileride oluşacak bağımsız bölüm üzerinde kurulan haktır. Yeni projelerden alınan dairelerin çoğu bu tapuyla devredilir. İki tür arasındaki ayrıntılı farkları Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar yazımızda bulabilirsiniz.
Hisseli (paylı) tapu
Bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olduğunu gösterir; ör. "1/2 hisse". Miras kalan evlerde ve ortak alınan arsalarda yaygındır. Paydaş kendi payını satabilir, ancak diğer paydaşların kanundan doğan ön alım (şufa) hakkı gündeme gelebilir. Kredi açısından durumu Hisseli Tapuya Kredi Çıkar mı? yazısında ele aldık.
Müstakil tapu
Taşınmazın tamamı tek bir kişiye aittir. "Müstakil" kelimesi burada evin tipini değil, mülkiyetin bölünmemiş olduğunu anlatır.
Arsa ve tarla tapusu
Tapudaki nitelik alanı taşınmazın ne olduğunu yazar: arsa, tarla, bağ, bahçe, kargir ev, apartman gibi. Tarla nitelikli bir yerde imar izni olmadan yapılan ev, tapuda hâlâ "tarla" olarak görünür ve bu durum hem satışı hem krediyi zorlaştırır.
Tapu gibi görünen ama tapu olmayan belgeler
- Tapu tahsis belgesi: Gecekondu bölgelerinde hak sahipliğini gösteren bir ön belgedir; tek başına mülkiyet vermez.
- Zilyetlik belgesi: Bir yeri fiilen kullandığınızı gösterir, tapu yerine geçmez.
- Kooperatif üyelik belgesi: Konut teslim edilip tapu verilene kadar yalnızca ortaklık hakkıdır.
Tapu türleri karşılaştırması
| Tapu türü | Ne anlatır? | Krediye etkisi |
|---|---|---|
| Kat mülkiyetli | Tamamlanmış binada bağımsız bölüm | Genellikle sorunsuz |
| Kat irtifaklı | Projedeki/inşaattaki bölüm hakkı | Bankaya ve projeye göre değişir |
| Hisseli | Birden çok malik, belirli paylar | Çoğu bankada zor veya şartlı |
| Müstakil | Tek malik | Niteliğe göre değişir |
| Tarla/arsa | Yapısız veya imarsız alan | Konut kredisi genellikle çıkmaz |
Tapudaki "nitelik" neden önemli?
Aynı türden iki tapu bile nitelik alanına göre çok farklı sonuçlar doğurabilir. Örneğin "kargir apartman" yazan bir kayıt ile "arsa" yazan bir kayıt, üzerinde aynı bina dursa bile banka ve belediye gözünde farklı değerlendirilir. Tapudaki nitelik ile gerçek durumun uyuşmaması, iskân alınmamış ya da projeye aykırı bir yapıya işaret edebilir.
Tapunuzu nasıl kontrol edersiniz?
- e-Devlet'te "Tapu Bilgileri Sorgulama" ekranından kendi taşınmazlarınızı görün.
- Alacağınız evin ada ve parsel numarasını öğrenip parsel sorgulama ile konumunu ve niteliğini kontrol edin.
- İpotek, haciz veya şerh olup olmadığını satıştan önce tapu müdürlüğünden teyit edin.
Sık sorulan sorular
En güvenli tapu türü hangisi?
Konut alırken genellikle kat mülkiyetli tapu en az risk taşır, çünkü bina tamamlanmış ve bağımsız bölüm ayrıca tescil edilmiştir. Yine de üzerinde ipotek veya haciz olup olmadığını kontrol etmek gerekir.
Tapu senedimi kaybettim, evim elimden gider mi?
Hayır. Mülkiyet tapu sicilindeki kayda dayanır; senet yalnızca bir belgedir. Gerekirse tapu müdürlüğünden yeni senet isteyebilirsiniz.
Hisseli tapulu evin tamamını satmak için ne gerekir?
Taşınmazın tamamının satışı için genellikle bütün paydaşların birlikte işlem yapması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.