Konutlarda Trampa İşlemi Nasıl Yapılır?

Trampa, iki taşınmazın karşılıklı takas edilmesidir ve tapu müdürlüğünde yapılır. Trampada tapu harcı nasıl hesaplanır, değer farkı nasıl ödenir?

Trampa, iki tarafın mallarını para yerine birbirleriyle takas etmesidir. Konutlarda trampa, örneğin bir dairenin başka bir daireyle veya bir arsanın bir konutla değiştirilmesi şeklinde olur ve tıpkı satış gibi tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Trampada tapu harcı her iki taşınmaz için ayrı ayrı ve her iki taraftan alınır; değerler farklıysa aradaki fark ayrıca ödenir.

Trampa ile satış arasındaki fark

Satışta bir taraf mülk, diğer taraf para verir. Trampada ise her iki taraf da mülk verir ve mülk alır. Bu yüzden trampada her iki taraf hem satıcı hem alıcı konumundadır. İki taşınmazın değeri eşit değilse, değeri düşük olanı veren taraf aradaki farkı nakit veya başka bir yolla tamamlar.

Trampa nasıl yapılır?

1. Anlaşma: Taraflar hangi taşınmazların takas edileceğini ve varsa değer farkını kararlaştırır. Bunu yazılı hâle getirmek ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
2. Kontroller: Her iki taşınmazın tapu kaydı, ipotek, haciz, şerh ve iskân durumu incelenir.
3. Başvuru: Tapu müdürlüğüne veya Web Tapu üzerinden trampa işlemi için başvurulur.
4. Belgeler: Kimlik, varsa vekâletname, bina niteliğindeki taşınmazlar için DASK poliçesi hazırlanır.
5. Harç ve ücret ödemesi: Tahakkuk eden tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir.
6. İmza ve tescil: Taraflar müdürlükte resmî senedi imzalar; iki taşınmaz da yeni malikleri adına tescil edilir.

Taşınmazlar farklı tapu müdürlüklerinin bölgesindeyse işlem, müdürlükler arasında yetki yazışması yapılarak tek bir müdürlükte yürütülebilir. Bu konuyu başvuru sırasında müdürlüğe sorun.

Trampada tapu harcı nasıl hesaplanır?

Harçlar Kanunu'na göre trampa yoluyla yapılan devir ve edinimlerde harç, taşınmazın emlak vergisi değeri üzerinden alınır ve bu değer beyan edilen bedelden az olamaz. Taraflar her iki işlemde hem devreden hem edinen sayıldığı için harç, her iki taşınmaz için ayrı ayrı ve her iki taraftan tahsil edilir. Gelir İdaresi'nin bu konudaki özelgelerinde, iki taşınmazdan değeri yüksek olanın esas alınması gerektiği yönünde görüşler de bulunuyor.

Harcın oranı ve ödeme kanalları için Tapu Harcı Nasıl Ödenir? yazısına bakabilirsiniz. Döner sermaye ücreti de işlem türüne ve ilçe katsayısına göre ayrıca alınır.

Değer farkının ödenmesi

İki konutun değeri farklıysa, fark tutarı ödemesinin nasıl yapılacağı baştan netleşmelidir. Nakit, havale veya EFT ile yapılacak ödemelerde, taşınmaz satışları için öngörülen Güvenli Ödeme Sistemi kurallarının bu ödemeye de uygulanıp uygulanmayacağını işlem öncesinde tapu müdürlüğünden sorun. Fark ödemesini elden yapmak yerine banka üzerinden ve belgeli yapmak her durumda daha güvenlidir.

Kredili konutlarda trampa

Takas edilecek konutlardan birinde banka ipoteği varsa, banka onayı olmadan trampa yapmak pratikte mümkün değildir. Genellikle önce kredinin kapatılması ve ipoteğin kaldırılması gerekir. Benzer durumları Kredi Borcu Olan Ev Satılır mı? yazısında anlattık. Fark tutarı için kredi kullanmak istiyorsanız bankanın trampa yapısını kabul edip etmediğini önceden öğrenin.

Vergi açısından dikkat

Trampa vergi mevzuatında bir tür devir olarak değerlendirilir. Konutu edindiğiniz tarihten itibaren belirli süre dolmadan trampa yaparsanız değer artış kazancı gündeme gelebilir. Bu konuda Evinizi Satarken Gelir Vergisi Ödeyecek misiniz? yazısını okuyabilir, kendi durumunuz için bir mali müşavire danışabilirsiniz.

Trampada sık yapılan hatalar

• Değer farkını yazılı belgeye bağlamamak,
• Karşı tarafın taşınmazındaki haciz veya şerhleri kontrol etmemek,
• Harç yükünü tek satış gibi hesaplayıp hazırlıksız yakalanmak,
• Hisseli taşınmazda tüm paydaşların rızasını almadan işlem planlamak.

Sık sorulan sorular