Hisseli Tapuya Kredi Çıkar mı?

Hisseli tapulu bir eve konut kredisi çıkar mı? Bankaların hisseli tapuya bakışı, tüm hisseleri alma şartı, diğer paydaşların rızası ve dikkat edilecek riskler.

Hisseli tapulu bir eve konut kredisi çıkması mümkündür, ancak bankalar genellikle tüm hisselerin satın alınmasını ya da ipotek için bütün paydaşların onayını ister. Yalnızca bir paya, diğer paydaşların rızası olmadan kredi kullanmak çoğu bankada mümkün değildir. Kredinin çıkıp çıkmayacağı; taşınmazın niteliğine, hisse yapısına ve bankanın politikasına bağlıdır.

Hisseli tapu ne demektir?

Hisseli (paylı) tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarla ait olmasıdır. Örneğin bir dairenin yarısı size, yarısı kardeşinize ait olabilir. Hisseli tapunun türleri ve anlamları için tapu çeşitleri yazımıza göz atabilirsiniz.

İki farklı durumu ayırmak gerekir:

• Bağımsız bölümü belli hisseli tapu: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir dairede birden fazla malik bulunması. Örneğin eşlerin ortak tapusu.
• Bağımsız bölümü belli olmayan hisseli tapu: Arsa veya tarla üzerinde "şu kadar metrekare hisse" şeklindeki tapular. Burada hangi bölümün kime ait olduğu belli değildir.

Bankalar ilk durumda çok daha esnektir; ikinci durumda konut kredisi kullanmak genellikle zordur.

Bankalar neden çekinceli?

Konut kredisinde evin tamamı ipotek edilir. Bu sayede banka, borç ödenmezse evi paraya çevirerek alacağını tahsil edebilir. Yalnızca bir hisse ipotek edildiğinde:

• Hissenin tek başına satılması zor ve değeri düşük olur,
• Diğer paydaşlarla anlaşmazlık durumunda süreç uzar,
• Ekspertiz değeri belirlemek güçleşir.

Bu nedenle bankalar teminatın güçlü olmasını isteyerek tüm taşınmazın ipotek edilmesini şart koşar.

Hangi durumlarda kredi çıkabilir?

1. Tüm hisseleri satın alıyorsanız

Evin bütün paydaşları payını size satıyorsa durum normal bir konut alımından farksızdır. Kredi tüm taşınmaz için değerlendirilir ve ipotek evin tamamına kurulur.

2. Diğer paydaşların hissesini alıp evin tamamına sahip olacaksanız

Örneğin mirasla bir evin yarısı size kaldı ve kardeşinizin payını almak istiyorsunuz. Bazı bankalar bu tür "kalan hisseyi alma" işlemleri için kredi kullandırabilir. Bu durumda ipotek genellikle evin tamamına kurulur; yani mevcut payınız da teminata dahil olur.

3. Paydaşlar ipoteğe onay veriyorsa

Evin bir kısmını alırken, diğer paydaşlar kendi paylarının da ipotek edilmesine onay verirse bazı bankalar kredi değerlendirebilir. Bu, paydaşlar açısından ciddi bir sorumluluktur; borç ödenmezse onların payı da risk altına girer.

Krediye uygunluk için diğer şartlar

Hisseli olsun olmasın, krediye konu evin genel şartları sağlaması gerekir:

• Konut niteliğinde olmalı ve ekspertiz raporu olumlu olmalıdır.
• İskân veya kat mülkiyeti / kat irtifakı durumu bankanın aradığı şartlara uymalıdır.
• Tapuda kredi kullanımına engel bir haciz veya şerh bulunmamalıdır.

Kredi tutarı, BDDK kurallarına göre ekspertiz değeri ve enerji sınıfına göre belirlenen oranla sınırlıdır. Ayrıntılı kontrol listesi için ev krediye uygun mu yazımızı okuyabilirsiniz.

Eşlerin ortak tapusu da hisseli tapudur

Birçok kişi "hisseli tapu" denince yalnızca arsa ve tarla hisselerini düşünür. Oysa eşlerin veya kardeşlerin bir daireyi birlikte satın alması da paylı mülkiyettir. Bu durumda tapu, her malikin payını gösterir ve konut kredisi kullanmak oldukça yaygındır. Genellikle tüm malikler kredide borçlu veya kefil olur, ipotek de evin tamamına kurulur. Yani sorun çıkaran hisseli tapu türü, bağımsız bölümü belli olmayan ya da paydaşlardan bazılarının işlemin dışında kaldığı durumlardır.

Hisseli tapuda dikkat edilmesi gerekenler

• Paydaşların durumunu araştırın: Paydaşlardan birinin payında haciz olup olmadığını tapu kaydından kontrol edin.
• Ortaklığın giderilmesi riskini bilin: Paydaşlardan biri dava açarak taşınmazın satışını isteyebilir. Bu konuda izale-i şuyu yazımıza bakabilirsiniz.
• Yazılı anlaşma yapın: Ödemeler, kullanım ve masraflar konusunda paydaşlarla yazılı bir anlaşma, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

Sık sorulan sorular