Ev alım-satımında tapu öncesi kontroller, alıcı ve satıcının ödediği masraflar, Güvenli Ödeme Sistemi ve kredili alım süreci. 2026 için güncel rehber.
Tapu alım ve satım işlemleri; tarafların fiyatta anlaşmasından mülkiyetin tapuda alıcı adına tescil edilmesine kadar geçen süreçtir. Bu süreçte alıcı ve satıcının her biri satış bedelinin %2'si oranında tapu harcı öder, ayrıca döner sermaye ücreti, DASK ve varsa emlakçı komisyonu gibi masraflar çıkar. 2026'da en önemli yenilik, satış bedelinin nakit veya havale ile ödenen kısmının Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden aktarılmasının zorunlu hâle getirilmesidir. Bu yazıda adımları değil, satışın bütün tablosunu ele alıyoruz; adım adım devir için Tapu Devri Nasıl Yapılır? yazısına bakabilirsiniz.
Satıştan önce: alıcının kontrol listesi
- Satıcının tapuda gerçekten malik olduğunu ve hisse durumunu öğrenin.
- İpotek, haciz, şerh veya intifa gibi kayıtları kontrol edin.
- Binanın iskân durumunu ve tapu türünü (kat mülkiyeti/kat irtifakı) öğrenin.
- Evde kiracı varsa kira sözleşmesinin şartlarını öğrenin.
- Aidat borcu, emlak vergisi borcu ve faturaların durumunu sorun.
- Kredi kullanacaksanız evin krediye uygunluğunu baştan öğrenin.
Daha kapsamlı liste için Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli yazısını okuyabilirsiniz.
Satıştan önce: satıcının hazırlığı
- Emlak vergisi borcunu kapatın; borç varsa devir genellikle yapılamaz.
- Kredi borcu ve ipotek varsa bankayla kapanış ve ipotek kaldırma sürecini planlayın.
- Geçerli bir DASK poliçesi olduğundan emin olun.
- Satış sonrası vergi yükümlülüğünüzü öğrenin: Evinizi Satarken Gelir Vergisi Ödeyecek misiniz?
Kim hangi masrafı öder?
| Masraf | Kim öder? | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı %2, satıcı %2 | Beyan bedeli, emlak vergisi değerinden düşük olamaz |
| Döner sermaye ücreti | Genellikle alıcı | 2026'da temel tutar 2.227 TL × ilçe katsayısı |
| DASK | Malik | Bina niteliğindeki taşınmazda tapuda istenir |
| Emlakçı komisyonu | Alıcı ve satıcı | Toplam en fazla %4 + KDV (her biri %2 + KDV) |
| Ekspertiz (kredili alımda) | Alıcı | Banka aracılığıyla yaptırılır |
| Kredi tahsis ücreti | Alıcı | Kredi tutarının en fazla binde 5'i |
Emlakçı payını emlakçı komisyonu hesaplama aracımızla hızlıca bulabilirsiniz.
Ödeme nasıl yapılmalı?
Ticaret Bakanlığı'nın yönetmelik değişikliğine göre, satış bedelinin tamamı ya da bir kısmı nakit, havale veya EFT ile ödendiğinde bu ödemenin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılması gerekiyor. Sistemde para tapu devriyle eş zamanlı olarak satıcıya geçiyor. Zorunluluğun başlangıcı son düzenlemeyle 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. Sistemin kullanımı için işlem başına bir ücret alınması öngörülüyor; tutarı ve ayrıntılar protokolle belirleniyor.
Banka veya finansman şirketi tarafından kredilendirilen tutar sistemin dışında kalır, ancak peşinat gibi kendi kaynağınızdan ödenen kısım sisteme dahil olabilir.
Değerleme raporu zorunlu mu?
Türk vatandaşları arasındaki olağan konut satışlarında, tapuda değerleme raporu genel olarak zorunlu değildir. Yabancılara yapılan satışlarda SPK lisanslı kuruluştan alınmış değerleme raporu aranır. Kredili alımlarda ise banka zaten ekspertiz yaptırır.
Kredili alım süreci
- Ön onay ve bütçe hesabı,
- Ekspertiz ve kredi onayı,
- Satış ve ipotek işlemlerinin aynı gün tapuda yapılması,
- Kredi tutarının satıcıya, peşinatın ise belirlenen yöntemle ödenmesi.
İpotek tapu harcından istisnadır, ancak döner sermaye ücreti ödenir. Toplam maliyeti görmek için Konut Kredisi Çekme Masrafları yazısına göz atabilirsiniz.
Satıştan sonra
Alıcı, emlak vergisi bildirimini belediyeye yapmalı; abonelikleri ve DASK'ı adına geçirmelidir. Satıcı ise varsa kira gelirini ve değer artış kazancını kontrol etmelidir.
Sık sorulan sorular
Tapu alım satımında masrafları kim öder?
Kanuna göre tapu harcını alıcı ve satıcı %2'şer öder. Döner sermaye ücretini genellikle alıcı öder; ancak taraflar masrafların paylaşımını kendi aralarında farklı kararlaştırabilir.
Ev satışında para nasıl ödenmeli?
Son düzenlemeye göre 1 Aralık 2026'dan itibaren nakit, havale veya EFT ile ödenen satış bedelinin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden aktarılması gerekiyor. İşlemden önce güncel uygulamayı tapu müdürlüğünden teyit edin.
Ev alırken değerleme raporu almak zorunda mıyım?
Türk vatandaşları arasındaki olağan satışlarda genellikle zorunlu değildir. Yabancıya satışta ve kredili alımlarda ise değerleme veya ekspertiz yapılır.