Kat irtifakı inşaat aşamasındaki daireye, kat mülkiyeti iskânı alınmış binadaki daireye verilir. Farkları, kat mülkiyetine geçiş ve kredi açısından önemi.
Kısaca: kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da iskânı alınmamış bir binada, arsa payına bağlı olarak ileride oluşacak daire üzerindeki haktır; kat mülkiyeti ise yapı kullanma izin belgesi alınmış binada bağımsız bölümün doğrudan mülkiyetidir. Her ikisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulur ve tapuda ayrı ayrı tescil edilir. Kat irtifakı geçici bir aşama, kat mülkiyeti ise nihai durumdur.
Kat irtifakı ne zaman kurulur?
Arsa sahibi veya müteahhit, onaylı mimari projeye göre binada kaç bağımsız bölüm olacağını ve her birine düşen arsa payını belirleyerek tapuda kat irtifakı kurdurur. Böylece bina daha bitmeden daireler ayrı ayrı satılabilir. Projeden ev alanların tapusu bu yüzden çoğu zaman kat irtifaklıdır.
Kat irtifakında sizin hakkınız, arsadaki payınız ile projede size ayrılan bölüm üzerinedir. Bina tamamlandığında bu hak kendiliğinden daire mülkiyetine dönüşmez; önce yapının kullanılabilir olduğunun resmî olarak tespit edilmesi gerekir.
Kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Bina projesine uygun tamamlanıp belediyeden veya ilgili idareden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu dönüşüm kanuna göre resen (idarenin kendiliğinden) yapılabildiği gibi, maliklerden birinin talebiyle de başlatılabilir. İskân sürecini İskân Nedir, Nasıl Alınır? yazımızda anlattık.
Temel farklar tablosu
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Proje veya inşaat aşamasında | Tamamlanmış, iskânlı |
| Hakkın konusu | Arsa payı + gelecekteki bölüm | Bağımsız bölümün kendisi |
| Yapı kullanma izni | Gerekmez | Ön şarttır |
| Süreklilik | Geçici aşama | Nihai mülkiyet şekli |
| Satış ve devir | Mümkün | Mümkün |
| Kredi | Bankaya ve projeye göre değişir | Genellikle daha kolay |
Tapunun türünü nasıl öğrenirsiniz?
- Tapu kaydı: Tapu bilgilerinde taşınmazın türü ve bağımsız bölüm bilgileri yer alır.
- Parsel sorgulama: TKGM'nin parsel sorgu ekranında, parsel bilgilerinde yer alan zemin tipi alanı binanın kat mülkiyetine geçip geçmediği konusunda fikir verir. Kullanımını Parsel Sorgulama yazımızda bulabilirsiniz.
- Belediye: İskân alınıp alınmadığını belediyenin imar birimi teyit edebilir.
Kredi ve sigorta açısından farklar
Kat irtifaklı bir daireye konut kredisi kullanmak mümkündür; ancak banka binanın hangi aşamada olduğuna, ruhsat ve projeye, ekspertiz değerine bakar. İnşaatı devam eden konutlarda bazı bankalar kredi vermez ya da şartları değiştirir. Ayrıntıları Tamamlanmamış Konuta Kredi Çıkar mı? yazısında ele aldık.
Kat mülkiyetine geçmiş bir dairede risk daha azdır, ama bu tek başına yeterli değildir. Tapudaki ipotek, haciz ve şerhleri ayrıca kontrol etmeniz gerekir.
Ortak alanlar ve yönetim
Her iki durumda da merdiven, çatı, sığınak, bahçe gibi ortak yerler arsa payı oranında bütün maliklere aittir. Bina kullanılmaya başladıktan sonra ortak giderler, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla yönetilir. 22 Mayıs 2026'da yayımlanan 7579 sayılı Kanun'la, aidat tutarlarını ve ödeme takvimini içeren işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esası getirildi. Yani aidat artışları da genel kurul onayına bağlanmış oldu. Aidatın kimin tarafından ödeneceği konusunu Apartman Aidatını Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? yazısında ele alıyoruz.
Ev alırken kontrol listesi
- Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile göreceğiniz dairenin aynı olduğundan emin olun.
- Arsa payının sözleşmedeki ve tapudaki değerle tutarlı olduğuna bakın.
- Kat irtifaklıysa yapı ruhsatı ve onaylı projeyi, bina bitmişse iskân durumunu sorun.
- Kredi kullanacaksanız bankanın bu konuyu krediye uygun bulup bulmadığını baştan öğrenin.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı ev satılabilir mi?
Evet. Kat irtifakı tapuda tescilli bir haktır ve normal satış işlemiyle devredilebilir. Ancak alıcının binanın iskân durumunu ve proje uygunluğunu kontrol etmesi önemlidir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için ne gerekir?
Ön şart, bina için yapı kullanma izin belgesinin alınmasıdır. Sonrasında geçiş resen ya da maliklerden birinin talebiyle tapuda yapılabilir.
Kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı?
Çıkabilir; bankalar binanın tamamlanma düzeyine, ruhsat ve projeye ve ekspertiz değerine göre karar verir. Şartlar bankadan bankaya farklılık gösterir.