Evinizi Satarken Gelir Vergisi Ödeyecek misiniz?

Evi aldıktan 5 yıl sonra satarsanız gelir vergisi ödemezsiniz. 5 yıl dolmadan satışta kazancın 2026 için 150.000 TL'yi aşan kısmı vergilendirilir.

Evinizi, edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra satıyorsanız, kural olarak satış kazancı için gelir vergisi ödemezsiniz. Beş yıl dolmadan satar ve kâr ederseniz, bu kazanç değer artışı kazancı sayılır; 2026'da yapılan satışlarda kazancın 150.000 TL'yi aşan kısmı beyan edilip vergilendirilir.

Bunun yanında satıcı, satış anında tapu harcının kendi payını (%2) öder. Bu harç, kâr edip etmemenizden bağımsızdır.

5 yıl kuralı nasıl işler?

Gelir Vergisi Kanunu'na göre, iktisap edilen taşınmazın edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç vergilendirilir. Süre, genellikle tapudaki edinme tarihinden itibaren hesaplanır.

• 5 yıl doldu: Satıştan doğan kazanç için gelir vergisi yok.
• 5 yıl dolmadı ve zarar var veya kazanç istisna tutarının altında: Vergi çıkmaz.
• 5 yıl dolmadı ve kazanç istisnayı aşıyor: Aşan kısım beyan edilir.

Hangi durumlar kapsam dışı?

• Miras veya bağışla edinilen evlerin satışı değer artışı kazancına konu olmaz.
• Taşınmazların sürekli ve ticari bir organizasyonla alınıp satılması ise değer artışı değil, ticari kazanç olarak değerlendirilebilir; bu durumda 5 yıl kuralı ve istisna uygulanmaz. Sık sık ev alıp satıyorsanız durumunuzu mutlaka bir mali müşavire danışın.

Kazanç nasıl hesaplanır?

Kazanç, satış bedelinden evin maliyeti ve belgeli giderler düşülerek bulunur. Alış ile satıştan önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya daha fazlaysa alış bedeli bu oranda güncellenir; yüksek enflasyon döneminde bu düzeltme vergiyi önemli ölçüde azaltabilir. Hesaplama adımlarını Gayrimenkul İktisap Bedeli Nedir, Nasıl Hesaplanır? yazımızda örnekle anlattık.

Örnek vergi hesabı

Ev, alımından üç yıl sonra 2026'da satılmış ve ÜFE endekslemesi ile giderler düşüldükten sonra 900.000 TL kazanç kalmış olsun:

1. İstisna: 150.000 TL
2. Vergiye tabi kazanç: 900.000 − 150.000 = 750.000 TL
3. 2026 gelir vergisi tarifesine göre: 400.000 TL'ye kadar olan kısım için 70.500 TL, aşan 350.000 TL için %27 ile 94.500 TL
4. Toplam vergi: 165.000 TL (başka beyan edilecek geliriniz yoksa)

Başka beyan edilecek gelirleriniz varsa hepsi birlikte toplanacağından vergi tutarı değişebilir. Örnekteki rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir.

Satıştan önce sorulacak sorular

Satış kararı vermeden önce kendinize şu soruları sorun:

1. Evi tapuda hangi tarihte edindim; beş yıl ne zaman doluyor?
2. Alış bedelini ve masrafları belgeleyebiliyor muyum?
3. Alıştan bu yana ÜFE artışı yüzde 10'u geçti mi?
4. Aynı yıl beyan etmem gereken başka gelirlerim var mı?

Bu soruların cevabı, satışın vergi maliyetini büyük ölçüde belirler ve doğru planlamayı kolaylaştırır. Dilimlerin tamamı için Gelir Vergisi Dilimleri yazımıza bakabilirsiniz.

Ne zaman beyan edilir?

Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Örneğin 2026'da yapılan bir satış 2027 mart ayında beyan edilir. Hesaplanan vergi, mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir.

Kazancınız istisna tutarının altında kalıyorsa beyanname vermeniz gerekmez. Beyan edilmesi gereken bir kazancı bildirmemek ise vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riskini doğurur; tapu kayıtları resmî kayıt olduğu için satışların sonradan tespit edilmesi zor değildir.

Tapuda bedeli düşük göstermek çözüm mü?

Hayır. Tapuda gerçek satış bedelinin altında bir tutar beyan etmek hem tapu harcı açısından cezalı tarhiyat riski doğurur hem de alıcının ileride ödeyeceği vergiyi artırır. Satış sürecinin diğer adımları için Konutu Sattıktan Sonra Yapılması Gerekenler yazımızı okuyabilirsiniz.

Sık sorulan sorular