Konut kredisinde taksit dışında ödenen tüm masraflar: tahsis ücreti, ekspertiz, tapu harcı, döner sermaye, DASK ve sigortalar. 2026 kurallarıyla örnek hesap.
Konut kredisi çekerken yalnızca peşinat ve taksitleri düşünmek yanıltıcıdır. Kredi ve tapu süreçlerinde bir defaya mahsus ödenen masraflar, bütçenizde ciddi bir kalem oluşturabilir. Aşağıda masrafları bankaya, tapuya ve sigortaya ödenenler olarak ayırdık.
Bankaya ödenen masraflar
Kredi tahsis ücreti (dosya masrafı)
Merkez Bankası'nın finansal tüketicilerden alınacak ücretlerle ilgili tebliğine göre konut kredisinde tahsis ücreti, kullandırılan kredi tutarının en fazla binde 5'i olabilir. 2.000.000 TL'lik kredide en fazla 10.000 TL. Bankalar daha düşük alabilir veya kampanyalarda hiç almayabilir. Ayrıntılar: Konut kredisi dosya masrafı ne kadar?
Ekspertiz (değerleme) ücreti
Evin değerini belirleyen raporun ücretidir. Banka, değerleme şirketine ödenen tutarı size yansıtır. SPK'nın 2026 asgari ücret tarifesine göre konutlar için değerleme ücreti, brüt alana göre 17.622 TL'den başlar; KDV ve bazı masraflar ayrıca eklenebilir. Ayrıntılar: Ekspertiz bedeli nasıl hesaplanır?
İpotek işlemleri
Ev, banka lehine ipotek edilir. Konut finansmanı kapsamındaki bu ipotek tapu harcından istisnadır; ancak tapuda işlem için döner sermaye ücreti ödenir. Bazı bankalar ipotek sürecindeki masrafları ayrıca gösterir.
Tapuya ödenen masraflar
- Tapu harcı: Satış bedelinin %4'ü. Kanunen alıcı ve satıcı %2'şer öder; taraflar aksini kararlaştırabilir. Beyan edilen değer, emlak vergisi değerinin altında olamaz.
- Döner sermaye ücreti: Tapuda yapılan her işlem (satış, ipotek) için ayrı alınır; tutarı ilçenin katsayısına göre değişir. Kesin tutarı e-Devlet'teki "Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama" ekranından görebilirsiniz.
Sigortalar
- Zorunlu deprem sigortası (DASK): Kanunen zorunludur; tapu işlemleri için istenir ve her yıl yenilenir.
- Konut sigortası: Bankalar yangın gibi risklere karşı konut sigortası isteyebilir.
- Hayat sigortası: Borçlunun vefatında kalan borcu kapatır; bankalar talep edebilir. Sigortayı bankanın önerdiği şirket yerine dilediğiniz şirketten yaptırma hakkınızı bankanıza sorun.
Konut kredisinde ödenmeyen vergiler
Konut kredilerinde KKDF ve BSMV alınmaz. Bu nedenle taksitlere vergi eklenmez; ihtiyaç kredisine göre önemli bir avantajdır.
Örnek masraf hesabı
4.000.000 TL'ye alınan, 3.600.000 TL kredi kullanılan bir ev için (tahmini, örnek):
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı %2) | 80.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti (en fazla binde 5) | 18.000 TL'ye kadar |
| Ekspertiz ücreti | yaklaşık 18.000–25.000 TL |
| Döner sermaye (satış + ipotek) | ilçeye göre değişir |
| DASK, konut ve hayat sigortası | evin ve kişinin özelliklerine göre |
Bu örnekte peşinata ek olarak 130–150 bin TL civarında masraf ayırmak gerçekçi olur. Kesin rakamlar bankanın sözleşme öncesi bilgi formunda yazar.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde dosya masrafı alınır mı?
Dosya masrafı yerine kredi tahsis ücreti alınır ve kredi tutarının en fazla binde 5'i olabilir.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?
Hayır. Konut kredileri KKDF ve BSMV'den istisnadır.
Tapu harcını kim öder?
Kanunen alıcı ve satıcı satış bedelinin %2'şer ödemekle yükümlüdür. Taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir.