Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

Ev alırken tapu kaydı, iskân, enerji kimlik belgesi, aidat borcu, deprem güvenliği ve güvenli ödeme konusunda nelere dikkat etmeli? Adım adım kontrol listesi.

Ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli konular şunlardır: tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı, evin iskânlı olup olmadığı, enerji kimlik belgesi ve sınıfı, binanın deprem dayanıklılığı, aidat ve fatura borçları ile ödemenin güvenli bir yolla yapılması. Fiyat ve konum ne kadar cazip olursa olsun, bu kontrolleri yapmadan kapora vermemek sizi büyük zararlardan korur.

1. Bütçenizi netleştirin

Ev bakmaya başlamadan önce ne kadar peşinat ayırabileceğinizi ve aylık ne kadar taksit ödeyebileceğinizi belirleyin. Tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz, sigorta ve taşınma gibi ek masrafları da hesaba katın. Krediyle alacaksanız bankaların ekspertiz değeri ve enerji sınıfına göre belirlediği kredi oranlarını bilmek, gereken peşinatı doğru hesaplamanızı sağlar. Kasım 2026 itibarıyla ortalama konut kredisi faiz oranı %3,50 civarında; kendi durumunuzu aşağıdaki araçlarla hesaplayabilirsiniz.

2. Tapu kaydını kontrol edin

Satıcının gerçekten evin sahibi olduğunu ve tapuda bir engel bulunmadığını teyit edin:

• Malik bilgisi: Tapudaki malik ile karşınızdaki kişi aynı mı? Vekâletle satış yapılıyorsa vekâletnamenin güncel ve satış yetkisi içerdiğini kontrol edin.
• Takyidatlar: İpotek, haciz, intifa hakkı veya şerh olup olmadığına bakın. Bu kayıtlar satışı engelleyebilir ya da size geçebilir. Kavramlar için Konutlarda İpotek, Haciz ve İntifa Hakkı yazısına bakın.
• Tapu türü: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, hisseli tapu mu? Bu durum hem kredi alabilmenizi hem de ileride satışı etkiler.

Tapu bilgilerini satıcıdan alarak e-Devlet veya tapu müdürlüğü aracılığıyla teyit edebilirsiniz.

3. İskân ve imar durumu

Yapı kullanma izin belgesi (iskân), binanın projesine uygun yapıldığını ve kullanıma elverişli olduğunu gösterir. İskânsız evlerde bankalar krediyi sınırlayabilir veya hiç vermeyebilir; ayrıca kaçak kat veya projeye aykırı tadilat gibi sorunlar ileride yıkım ya da ceza riskine yol açabilir. Belediyenin imar müdürlüğünden binanın onaylı projesini ve imar durumunu sorabilirsiniz.

4. Enerji kimlik belgesi

Enerji kimlik belgesi, evin enerji tüketim sınıfını gösterir. 2026'daki BDDK düzenlemesiyle bankaların verebileceği kredi oranı enerji sınıfına bağlandığı için bu belge artık doğrudan cebinizi ilgilendirir: A ve B sınıfı konutlarda daha yüksek kredi oranı mümkünken, alt sınıflarda daha fazla peşinat gerekir. Ayrıntılar için Enerji Sınıfına Göre Ekspertiz Evin Yüzde Kaçına Kredi Verir? yazımıza bakabilirsiniz.

5. Deprem güvenliği

Binanın yapım yılı, zemin durumu, kolon ve kirişlerde hasar, bodrum katta nem ve izinsiz tadilat olup olmadığı önemlidir. Mümkünse bir inşaat mühendisinden görüş alın. Konuyla ilgili öneriler için Depreme Dayanıklı Ev Almak İçin Öneriler yazısına göz atın.

6. Aidat ve fatura borçları

Apartman yönetiminden aidat borcu olup olmadığını öğrenin ve satıcıdan borcu yoktur yazısı isteyin. Ayrıca binada planlanan büyük bir tadilat veya ek ödeme kararı var mı, sorun. Elektrik ve su gibi aboneliklerde önceki malikin borcu yeni aboneye yansıtılamaz; ancak aboneliği kendi adınıza açtırmayı unutmayın.

7. Evi yerinde ve farklı saatlerde görün

Evi gündüz ve akşam ziyaret edin; gürültü, güneş alma, rutubet ve otopark durumunu gözlemleyin. Musluk, elektrik prizleri, kombi ve pencereleri kontrol edin. Evde kiracı varsa sözleşmenin durumu sizi doğrudan ilgilendirir.

8. Ödemeyi güvenli yapın

Kaporayı yazılı bir belgeyle ve banka üzerinden verin. Satış bedelini tapu devri öncesinde satıcının şahsi hesabına göndermek, sahte ilan ve dolandırıcılık riskine açıktır. Ticaret Bakanlığı'nın planladığı Güvenli Ödeme Sistemi ile bedel, tapu devri tamamlanana kadar bloke bir hesapta tutulacak; zorunluluğun son açıklamaya göre 1 Aralık 2026'da başlaması bekleniyor. İşlem tarihinizdeki durumu tapu müdürlüğünden teyit edin.

9. Tapuda gerçek bedeli beyan edin

Tapu harcı satış bedelinin yüzde 4'üdür ve kanunen alıcı ile satıcı yüzde 2'şer öder. Düşük bedel göstermek, ileride harç farkı ve ceza riskinin yanı sıra evi satarken vergi açısından da aleyhinize sonuç doğurabilir.

Kredi kullanacaksanız kontrol listesinin devamı için Krediyle Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 10 Altın Kural yazısını okuyun.

Sık sorulan sorular