Kira tespit davası nedir, kim ne zaman açabilir? TBK 344 ve 345 kuralları, 5 yıl şartı, 30 günlük süre, zorunlu arabuluculuk ve mahkemenin dikkate aldıkları.
Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Genellikle ev sahibi, kiranın çevredeki benzer evlerin çok altında kaldığını düşündüğünde açar; ancak kiracı da açabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira artışında temel kural
Kira tespit davasını anlamak için önce yıllık artış kuralını bilmek gerekir. Kanuna göre yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 sınırı Temmuz 2024'te sona erdi; Kasım 2026 itibarıyla geçerli kural bu 12 aylık ortalamadır. Aylık oran her ay TÜİK verileriyle açıklanır.
Sözleşmede artış hükmü yoksa ya da taraflar anlaşamıyorsa, hâkim yine bu üst sınırı aşmamak üzere hakkaniyete göre karar verir.
5 yıl kuralı: emsal kiraya göre belirleme
Davanın en çok başvurulan yönü budur. Kanuna göre:
- 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya
- 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde,
her 5 yılın sonunda ve bunu izleyen her kira yılında, yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken TÜFE'nin 12 aylık ortalamasındaki değişimi, evin durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Yani 5 yılını dolduran kiracılık ilişkisinde kira, piyasa seviyesine yaklaştırılabilir.
Dava ne zaman açılmalı? 30 gün kuralı
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:
| Durum | Yeni kira ne zamandan geçerli? |
|---|---|
| Dava, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açıldıysa | Yeni dönemin başından itibaren |
| Ev sahibi 30 gün önce kiracıya yazılı artış bildirimi yaptı ve dava yeni dönem içinde açıldıysa | Yeni dönemin başından itibaren |
| Sözleşmede kira artışına dair hüküm var ve dava yeni dönem içinde açıldıysa | Yeni dönemin başından itibaren |
| Bunların hiçbiri yoksa | Bir sonraki kira döneminden itibaren |
Bu nedenle davayı düşünen ev sahiplerinin, kira döneminin bitiminden en az 30 gün önce harekete geçmesi önemlidir.
Dava süreci nasıl işler?
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taraflar arabulucu önünde anlaşırsa dava açılmasına gerek kalmaz.
- Dava dilekçesi: Anlaşma olmazsa, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
- Bilirkişi incelemesi: Mahkeme genellikle bilirkişi görevlendirir; bilirkişi evi ve çevredeki emsal kiraları inceler.
- Karar: Mahkeme, yeni dönem için ödenecek kira bedelini belirler. Karar, ilgili dönemden itibaren taraflar için bağlayıcıdır.
Kiracı da dava açabilir mi?
Evet. Örneğin ev sahibi kanuni sınırın üzerinde artış talep ediyorsa veya sözleşmedeki kira çevredeki emsallerin belirgin şekilde üstündeyse, kiracı da kiranın tespiti için dava açabilir. Kiracının ayrıca kanuni sınırı aşan artışı ödememe hakkı vardır.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması, davada ödemelerin ispatını kolaylaştırır. Bu konuda kira ödemelerini banka üzerinden yapma zorunluluğu yazımıza bakabilirsiniz.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira bedeli net olmalıdır; e-Devlet kira sözleşmesi bu bilgileri resmî olarak kayda geçirir.
- Kira tespit davası tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşmenin sona ermesi ve tahliye kuralları için 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olur yazımızı okuyabilirsiniz.
Dava masrafları, bilirkişi ücreti ve süre gibi konular davadan davaya değiştiği için, dava açmayı düşünüyorsanız bir avukata danışmanız önerilir.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek kiranın yeni dönemin başından geçerli olması için dava en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir, ancak bu durumda mahkeme artışı TÜFE'nin 12 aylık ortalaması sınırını aşmayacak şekilde belirler. Emsal kiraya göre belirleme 5 yılı dolduran ilişkilerde mümkündür.
Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.