1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı, sözleşme kendiliğinden uzar mı? TBK 347, 10 yıllık uzama süresi, kira artışı ve tahliye sebepleri.
1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiracı çıkmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ev sahibi ise yalnızca "süre doldu" gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz; bunun için kanunda sayılan bir tahliye sebebi gerekir veya 10 yıllık uzama süresinin dolması beklenir.
Kiracı çıkmak isterse
Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirimin noter, iadeli taahhütlü posta veya ev sahibinin imzalı onayı gibi ispatlanabilir bir yolla yapılması önerilir.
Bu bildirimi yapmayan kiracı için sözleşme bir yıl uzar. Uzayan dönemde de aynı kural geçerlidir: Kiracı her uzama yılının bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak çıkabilir.
Kiracı süre dolmadan erken çıkmak isterse durum farklıdır. Kanuna göre bu durumda kiracı, ev benzer koşullarla makul bir sürede yeniden kiraya verilinceye kadar kiradan sorumlu olabilir. Ev sahibine uygun ve kiralamaya hazır yeni bir kiracı göstermek bu sorumluluğu azaltabilir.
Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için genellikle şu yollardan biri gerekir:
- 10 yıllık uzama süresinin dolması: Sözleşme süresinin ardından gelen 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin 1 yıllık bir sözleşmede bu, toplamda 11 yıllık kiracılık süresinin dolması anlamına gelir.
- Kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa dava yoluyla tahliye isteyebilir.
- Esaslı onarım veya yeniden inşa: Evin kullanımını imkânsız kılan büyük bir onarım veya yeniden yapım gerekiyorsa tahliye istenebilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse. Ayrıntılar için tahliye taahhütnamesi nedir yazımıza bakabilirsiniz.
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kirayı geciktirdiği için iki kez yazılı ve haklı ihtar almışsa.
- Kiranın ödenmemesi: Kanunda öngörülen yazılı süreye rağmen kira ödenmezse sözleşme feshedilebilir.
- Yeni malikin ihtiyacı: Ev satıldıysa yeni malik, kendi konut ihtiyacını belirli süreler içinde bildirerek tahliye isteyebilir. Bu konu alacağınız evde kiracı oturması durumunda yazımızda anlatılıyor.
Bu sebeplerin çoğu için kanunda belirli süreler vardır ve süreler kaçırılırsa hak kaybı yaşanabilir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Uzayan dönemde kira ne kadar artar?
Konut kiralarında yenilenen dönem için yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişimi geçemez. Kasım 2026 itibarıyla uygulanan kural budur. Sözleşmede daha düşük bir artış öngörülmüşse o oran uygulanır. Kiracılık 5 yılı aştığında ise ev sahibi, emsal kiralara göre belirleme için kira tespit davası açabilir.
Yeni sözleşme yapmak gerekir mi?
Kanunen gerekmez; sözleşme kendiliğinden uzar. Yine de taraflar yeni kira bedelini ve değişen koşulları yazılı hale getirmek isteyebilir. Yeni bir sözleşme yapılırsa, kiracı aleyhine olan kanuni sınırların bu sözleşmeyle aşılamayacağını unutmayın. e-Devlet üzerinden yapılmış bir sözleşmede kira bedeli "güncelleme" işlemiyle sisteme işlenebilir.
Kısa özet
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Kiracı 15 gün önce bildirim yapmadı | Sözleşme 1 yıl uzar |
| Kiracı 15 gün önce bildirim yaptı | Sözleşme dönem sonunda biter |
| Ev sahibi "süre bitti" dedi | Tek başına tahliye sebebi değildir |
| 10 yıllık uzama süresi doldu | Ev sahibi 3 ay önceden bildirimle sona erdirebilir |
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Yalnızca sürenin bitmesi yeterli değildir. Konut ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi kanuni bir sebep veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
Kiracı sözleşme bitince çıkmak için ne yapmalı?
Sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine ispatlanabilir bir yolla yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Kira sözleşmesi uzadığında kira ne kadar artar?
Konut kiralarında artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişimi geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran varsa o uygulanır.