Kiracılı ev aldığınızda kira sözleşmesi size geçer. Evde oturmak istiyorsanız 1 aylık bildirim ve 6 aylık süre kuralını, almadan önce yapılacakları öğrenin.
Alacağınız evde kiracı oturuyorsa, ev satılsa bile kira sözleşmesi sona ermez; tapuda mülkiyet size geçtiği anda kiracının ev sahibi siz olursunuz. Evde kendiniz veya yakınınız oturmak istiyorsanız, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre tapu tescilinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. Bu süreler kaçırılırsa tahliye uzun süre gecikebilir.
Satış kirayı bozmaz
Kanuna göre kiralanan ev satıldığında yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu şu anlama gelir:
- Kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder,
- Kira bedeli artık size ödenir,
- Önceki malikin sözleşmeden doğan yükümlülükleri (ör. ayıpların giderilmesi) size geçer,
- Kiracı, yalnızca ev satıldı diye çıkmak zorunda değildir.
Satın almadan önce kontrol edin
Kiracılı bir evi almadan önce satıcıdan şunları isteyin:
- Kira sözleşmesinin bir örneği: Başlangıç tarihi, süresi, kira bedeli ve özel şartları görün.
- Kira ödemelerinin geçmişi: Kiracının düzenli ödeme yapıp yapmadığını öğrenin.
- Depozito bilgisi: Depozitonun nerede tutulduğu ve sözleşme bitince kim tarafından iade edileceği satış sözleşmesinde netleşmelidir.
- Tahliye taahhüdü var mı: Kiracının önceki malike verdiği geçerli bir taahhüt olup olmadığını sorun.
- Kiracının niyeti: Mümkünse kiracıyla görüşün; taşınmayı düşünüp düşünmediğini öğrenmek planlarınızı kolaylaştırır.
Kendiniz oturmak istiyorsanız: İki yol
Kanun yeni malike iki seçenek sunar:
| Yol | Ne yapılır? | Dava ne zaman açılır? |
|---|---|---|
| Birinci yol | Tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtiyacınızı yazılı olarak bildirirsiniz | Edinme tarihinden 6 ay sonra |
| İkinci yol | Ön bildirim gerekmez | Kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
Birinci yolda bildirim genellikle noter aracılığıyla ihtarname olarak gönderilir. Bir aylık süreyi kaçırırsanız ikinci yol, yani sözleşme süresinin bitimini beklemek gündeme gelir.
İhtiyacın gerçek olması gerekir
Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu arar. İhtiyaç sizin, eşinizin, çocuklarınızın, anne-babanızın veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin konut ihtiyacı olabilir. Örneğin hâlihazırda kirada oturmanız, işiniz nedeniyle şehre taşınmanız veya evlenecek olmanız gibi durumlar belgelerle desteklenmelidir. Yalnızca daha yüksek kira almak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç kabul edilmez.
Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Evde oturmayacaksanız
Evi yatırım amacıyla alıyor ve kiracıyla devam etmek istiyorsanız, tapu işleminin ardından kiracıya yeni malik olduğunuzu ve kira bedelinin yatırılacağı banka hesabını yazılı olarak bildirin. Bu bildirim yapılmadan önce kiracının eski malike yaptığı ödemeler genellikle geçerli sayılır. Kira artış dönemi, sözleşmedeki yıllık başlangıç tarihine göre devam eder; artış yine on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Kira gelirinizi de yıllık beyanname döneminde bildirmeyi unutmayın.
Dava öncesi arabuluculuk
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta kiracıyla bir taşınma tarihi üzerinde anlaşabilirseniz, uzun bir dava sürecinden kurtulabilirsiniz. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Krediyle kiracılı ev almak
Kiracılı olması, bir evin konut kredisine konu olmasını tek başına engellemez; banka ekspertiz değerine ve sizin gelirinize bakar. Yine de kredi başvurusu öncesinde evin krediye uygun olup olmadığını kontrol etmeniz faydalı olur. Satış ve tapu sürecinin genel adımları için ev alırken nelere dikkat edilmeli yazımıza da bakabilirsiniz.
Hukuki süreler hak düşürücü olduğundan, ihtar ve dava aşamasında bir avukattan destek almanızı öneririz.
Sık sorulan sorular
Kiracılı ev satın alınca kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder ve yeni malik sözleşmenin tarafı olur.
Yeni malik kiracıya ne zaman ihtarname göndermelidir?
Tapu tescil tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu durumda edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılabilir.
Bir aylık bildirim süresini kaçırırsam ne olur?
Tahliye hakkınız tamamen kaybolmaz; kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açabilirsiniz.