Tamamlanmamış Konuta Kredi Çıkar mı?

İnşaatı bitmemiş, projeden veya kat irtifaklı bir eve konut kredisi çıkar mı? Bankaların aradığı şartlar, inşaat seviyesi, ekspertiz ve dikkat edilecek riskler.

Tamamlanmamış bir konuta kredi çıkabilir, ancak her inşaat aşamasında değil. Bankalar genellikle tapunun kat irtifaklı olmasını, inşaatın belirli bir seviyeye ulaşmasını ve ekspertiz raporunun olumlu olmasını ister. Temel aşamasındaki bir proje için kredi çoğu zaman yalnızca bankanın anlaşmalı olduğu projelerde veya özel kredi ürünleriyle mümkündür.

Tamamlanmamış konut ne demek?

Bu kavram birkaç farklı durumu kapsar:

• Projeden satış: İnşaatı yeni başlamış veya devam eden bir yapıdan daire almak.
• Kat irtifaklı daire: Bina bitmiş olabilir ama henüz iskân alınmamış ve kat mülkiyetine geçilmemiştir.
• Kendi arsasına ev yapımı: İnşaatı süren ya da yarım kalmış bir yapıyı tamamlamak için finansman aramak.

Kat irtifakı ile kat mülkiyetinin farkını kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Bankalar neye bakar?

Tapu durumu

Konut kredisinde ipotek kurulabilmesi için genellikle bağımsız bölümün belli olduğu bir tapu gerekir. Kat irtifakı kurulmuş bir dairede bu şart sağlanır. Yalnızca arsa tapusu ve hisse bulunan durumlarda konut kredisi kullanmak zorlaşır.

İnşaat seviyesi

Bankalar ekspertiz uzmanından binanın ne kadarının tamamlandığını raporlamasını ister. Kabul edilen inşaat seviyesi bankadan bankaya ve projeye göre değişir. Genel olarak:

• İnşaat ilerledikçe kredi bulma ihtimali artar,
• Kaba inşaatı bitmiş, ince işleri süren yapılarda kredi kullanımı daha yaygındır,
• Erken aşamadaki projelerde bankalar genellikle yalnızca anlaşmalı oldukları projelerde kredi kullandırır.

Ekspertiz değeri

Tamamlanmamış konutun ekspertiz değeri, bitmiş haline göre daha düşük belirlenebilir. Kredi tutarı ekspertiz değeri üzerinden hesaplandığı için kullanabileceğiniz kredi de buna göre sınırlanır. BDDK kurallarına göre azami kredi oranı, ekspertiz değerine ve enerji sınıfına bağlıdır.

Yapı ruhsatı ve proje uyumu

Yapının ruhsatlı olması, projeye uygun ilerlemesi ve imar durumunda sorun bulunmaması temel şartlardır. Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılara kredi kullandırılmaz.

Projeden konut kredisi nasıl işler?

Anlaşmalı projelerde banka ile müteahhit arasında bir iş birliği bulunur. Bu tür projelerde:

• Kredi tutarı satıcıya bir defada ya da inşaatın ilerleyişine göre aşamalı olarak ödenebilir.
• Bazı bankalar inşaat sürerken yalnızca faiz ödemeli ya da ara ödemeli planlar sunabilir.
• Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesi için ek teminatlar istenebilir.

Ödeme planı seçenekleri için ara ödemeli konut kredisi yazımıza bakabilirsiniz.

Konut tamamlama kredisi

Kendi arsasında inşaat yapan veya yarım kalmış bir evi bitirmek isteyenler için bazı bankalar "konut tamamlama" adıyla ayrı ürünler sunar. Bu ürünlerde genellikle kat irtifakı, mevcut inşaat seviyesi ve ekspertiz şartları aranır; kredi tutarı ise hakediş usulüyle, yapılan işe göre parça parça ödenebilir.

Tamamlanmamış konut alırken riskler

• Teslim gecikmesi: İnşaat planlanandan uzun sürebilir; kredi taksitleri ise bu sürede başlamış olabilir.
• İskân sorunu: Binada projeye aykırılık varsa iskân alınamayabilir. Bu konuda iskân nedir, nasıl alınır yazımız fikir verir.
• Müteahhit riski: Müteahhidin mali durumu ve geçmiş projeleri mutlaka araştırılmalıdır.
• Tapuda ipotek: Projenin arsası üzerinde müteahhidin kendi kredisine ait ipotek olabilir. Satın almadan önce tapu kaydını kontrol edin.

Enerji kimlik belgesi ve kredi oranı

BDDK kuralları, kredi/değer oranını evin enerji sınıfına da bağladığı için bitmemiş binalarda bu bilgi önem kazanır. Henüz enerji kimlik belgesi düzenlenmemiş bir dairede bankanın hangi oranı uygulayacağını başvurudan önce sormanız, kullanabileceğiniz tutarı doğru tahmin etmenizi sağlar. Ayrıntılar için enerji kimlik belgesi yazımıza bakabilirsiniz.

Başvurmadan önce

Ne kadar kredi kullanabileceğinizi ve taksitlerin bütçenize uyup uymadığını önceden hesaplamak, özellikle teslim beklerken kira da ödeyecekseniz önemlidir.

Sık sorulan sorular