İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nedir, Nasıl Alınır?

İskân, binanın ruhsata uygun bittiğini gösteren yapı kullanma izin belgesidir. Nasıl alınır, hangi belgeler istenir, iskânsız eve kredi ve abonelik çıkar mı?

İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir binanın ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak tamamlandığını ve kullanılmaya hazır olduğunu gösteren belgedir. Yapı ruhsatını veren idare (çoğunlukla belediye, belediye sınırları dışında valilik) tarafından verilir. İskân başvurusu genellikle müteahhit veya yapı sahibi tarafından yapılır; idarenin başvuruyu 30 gün içinde sonuçlandırması gerekir. İskânı olmayan konutlarda su ve elektrik aboneliği, kat mülkiyetine geçiş ve konut kredisi gibi konularda ciddi sorunlar yaşanabilir.

İskân neden önemli?

• Hukuki durum: Binanın imar mevzuatına uygun tamamlandığını gösterir.
• Kat mülkiyeti: Kat irtifakı kurulmuş bir bina, iskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçirilebilir. Farkı Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar yazısında anlattık.
• Abonelikler: İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre yapı kullanma izni alınmamış yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz.
• Kredi ve değer: Bankalar ve ekspertiz kuruluşları iskân durumunu değerlemede önemli bir kriter olarak görür.

İskân nasıl alınır?

Süreç, inşaat tamamlandıktan sonra başlar. Genel adımlar şöyledir:

1. Yapı denetim kuruluşunun iş bitirme süreci: Binayı denetleyen yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsat ve projeye uygun tamamlandığını gösteren raporları hazırlar.
2. Gerekli belgelerin toplanması: Aşağıdaki listeye bakın.
3. İdareye başvuru: Ruhsatı veren belediyeye veya valiliğe başvuru yapılır. Birçok belediye e-belediye üzerinden de başvuru kabul eder.
4. Yerinde inceleme: İdare yapıyı inceler ve eksik varsa bildirir.
5. Harç ve ücretlerin ödenmesi: Belediyeye göre değişen harç ve ücretler ödenir.
6. Belgenin düzenlenmesi: Uygunluk görülürse yapı kullanma izin belgesi verilir.

Sık istenen belgeler

İdareye göre farklılık gösterebilmekle birlikte genellikle şunlar istenir:

• Başvuru dilekçesi ve tapu kaydı,
• Yapı denetim kuruluşunun uygunluk raporu ve iş bitirme tutanağı,
• Proje müelliflerinin beyanları,
• Sığınak, yangın tesisatı ve asansör tescil belgeleri,
• Enerji kimlik belgesi (yeni binalarda en az C sınıfı şartı vardır; ayrıntılar için Enerji Kimlik Belgesi Nedir, Nasıl Alınır?),
• Su, kanalizasyon ve telekomünikasyon altyapı uygunluk yazıları,
• SGK ve vergi borcu bulunmadığına dair yazılar,
• Binanın güncel fotoğrafları.

Başvuru reddedilirse

İdare başvuruyu 30 gün içinde sonuçlandırmalıdır. Ret kararı verilirse gerekçesini inceleyin; eksikler giderilerek yeniden başvurulabilir. Karara karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Binanın yalnızca bir bölümünde aykırılık varsa, ortak alanlar ve taşıyıcı sistem tamamlanmış olmak şartıyla uygun bağımsız bölümler için kısmi yapı kullanma izni talep edilebilir. Bu aşamada bir avukattan destek almanız faydalı olur.

İskânsız konuta kredi çıkar mı?

Bankaların uygulaması farklılık gösterir. Genel olarak:

• İskânlı ve kat mülkiyetli konutlar kredi için en sorunsuz gruptur.
• Kat irtifaklı, iskânı henüz alınmamış yeni binalarda bazı bankalar kredi kullandırabilir; ancak ekspertiz değeri ve kredi oranı daha temkinli belirlenebilir.
• Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılarda kredi çıkması oldukça zordur.

Durumu netleştirmek için Almak İstediğiniz Ev Krediye Uygun mu? ve Tamamlanmamış Konuta Kredi Çıkar mı? yazılarına bakabilirsiniz.

İskânsız binada abonelik

İmar Kanunu'na göre kural, iskânı olmayan yapıların elektrik ve suya bağlanmamasıdır. Bununla birlikte kanunun geçici 11. maddesi, belirli tarihlerden önce ruhsat almış veya tamamlanmış ve bazı şartları taşıyan yapılar için, iskân alınıncaya kadar geçerli geçici abonelik imkânı tanır. Geçici abonelik binayı yasal hale getirmez ve kalıcı bir hak sağlamaz. İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış yapılar da bu belgeyle abonelik yaptırabilir.

İskân durumunu öğrenmek için belediyenin imar müdürlüğüne başvurabilir, bazı belediyelerde e-belediye sistemi üzerinden de bilgi alabilirsiniz. Ekspertiz raporlarında da binanın iskân durumu ayrıca belirtilir.

Sık sorulan sorular