Ev Satarken Nelere Dikkat Edilmeli

Evinizi satarken doğru fiyatı belirleme, belgeleri hazırlama, kapora, tapu harcı, Güvenli Ödeme Sistemi ve vergi konusunda bilmeniz gerekenler tek rehberde.

Ev satarken dikkat etmeniz gereken başlıca konular şunlardır: evin gerçekçi değerini belirlemek, tapu, iskân ve enerji kimlik belgesi gibi evrakı önceden hazırlamak, ödemeyi güvenli bir yolla almak, tapuda gerçek satış bedelini beyan etmek ve satıştan doğabilecek vergiyi önceden hesaplamak. İyi hazırlanmış bir satış hem süreci hızlandırır hem de sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

1. Doğru fiyatı belirleyin

Bölgenizdeki benzer evlerin ilan fiyatları bir fikir verir ama ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı çoğu zaman aynı değildir. Metrekare, kat, cephe, bina yaşı, otopark ve ulaşım gibi özellikleri karşılaştırın. Alıcınız krediyle alacaksa banka ekspertiz yaptıracak ve kredi tutarını ekspertiz değerine göre belirleyecektir; fiyat ekspertiz değerinin çok üzerindeyse alıcının krediyi alamama riski artar. Değeri etkileyen etkenler için Ev Değeri Neye Göre Belirlenir? yazısına bakabilirsiniz.

2. Belgeleri önceden hazırlayın

• Tapu bilgileri: Ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası. Tapuda ipotek, haciz veya şerh varsa satış öncesi nasıl kaldırılacağını planlayın.
• İskân (yapı kullanma izin belgesi): İskânsız evlerde alıcının kredi bulması zorlaşabilir.
• Enerji kimlik belgesi: Satışlarda mevzuat gereği bulunması gerekir; ayrıca evin enerji sınıfı alıcının çekebileceği kredi oranını doğrudan etkiler. Ayrıntılar için Enerji Kimlik Belgesi Nedir, Nasıl Alınır? yazımıza göz atın.
• Geçerli DASK poliçesi: Tapuda konutlar için aranır.
• Aidat ve fatura durumu: Yönetimden borcu yoktur yazısı almak alıcıya güven verir.

3. Evi satışa hazırlayın

Küçük tamiratları yapmak, evi temiz ve aydınlık göstermek ilk izlenimi güçlendirir. Su kaçağı, nem veya rutubet gibi bildiğiniz kusurları gizlemeyin; kanunen satıcı, satılan evdeki gizli ayıplardan sorumlu tutulabilir. Kusurları baştan söylemek ileride dava riskini azaltır.

4. Emlakçıyla çalışacaksanız

Yetkili bir emlakçıyla yazılı yetki sözleşmesi yapın. Komisyon oranı kanunen satış bedelinin toplam en fazla yüzde 4'ü artı KDV olup genellikle alıcı ve satıcı tarafından yüzde 2'şer ödenir. Kendi payınızı Emlakçı Komisyonu Hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz. İnternetteki ilanlarda kimlik ve yetki doğrulaması aranır; ilanınızın yetkili kişi tarafından verildiğinden emin olun.

5. Kapora ve ön sözleşme

Kapora alacaksanız yazılı bir belge düzenleyin: tarafların bilgileri, evin bilgileri, satış bedeli, tapu devri için öngörülen tarih ve taraflardan biri vazgeçerse kaporanın ne olacağı açıkça yazmalı. Kapora tutarını makul tutun ve banka üzerinden alın.

6. Ödemeyi güvenli alın

Büyük tutarları elden nakit almak hem dolandırıcılık hem de sahte para riski taşır. Ticaret Bakanlığı, taşınmaz satışlarında bedelin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenmesini zorunlu hâle getirmeyi planlıyor. Bu sistemde alıcının ödediği para bloke bir hesapta tutulur ve tapu devri tamamlanınca satıcıya aktarılır; satış gerçekleşmezse alıcıya iade edilir. Zorunluluğun başlangıç tarihi birkaç kez ertelendi ve son açıklamaya göre 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. İşlem yapacağınız tarihte güncel durumu tapu müdürlüğünden teyit edin.

Alıcı krediyle alıyorsa kredi tutarını banka doğrudan satıcının hesabına yatırır. Evde sizin kredi borcunuz varsa önce borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılması gerekir.

7. Tapuda gerçek bedeli beyan edin

Tapu harcı satış bedelinin yüzde 4'üdür ve kanunen alıcı ile satıcı tarafından yüzde 2'şer ödenir. Harçtan tasarruf etmek için satış bedelini düşük göstermek, harç farkı ve ceza riskini doğurur; ayrıca vergi açısından da sorun yaratabilir. Beyan edilen bedel, emlak vergi değerinin altında olamaz.

8. Vergiyi önceden hesaplayın

Evi edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız kazancınız değer artış kazancı olarak vergilendirilebilir. Satıştan önce Evinizi Satarken Gelir Vergisi Ödeyecek misiniz? yazısını okuyun. Satıştan sonraki adımlar için Konutu Sattıktan Sonra Yapılması Gerekenler rehberimizden yararlanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular