Ev Alımında Yasal İşlemler

Ev alırken satış vaadi sözleşmesinden tapu devrine, harç ve döner sermaye ödemesinden DASK ve Güvenli Ödeme Sistemi'ne kadar tüm yasal adımlar bu yazıda.

Ev alımında yasal süreç, tapu kaydının incelenmesi, gerekirse noterde satış vaadi sözleşmesi yapılması, tapu müdürlüğüne başvurulması, tapu harcı ve döner sermaye ücretinin ödenmesi ve tapu müdürlüğünde resmî senedin imzalanmasıyla tamamlanır. Türk hukukunda taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmî senetle geçerli olur; noterde veya elden yapılan bir "satış sözleşmesi" mülkiyeti tek başına size geçirmez.

1. Ön inceleme: Tapu ve imar kontrolü

Satış öncesinde tapu kaydını inceleyerek malikin kim olduğunu, ipotek, haciz, şerh veya intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunup bulunmadığını kontrol edin. Belediyeden iskân ve imar durumunu, apartman yönetiminden aidat borcunu öğrenin. Hangi kontrollerin yapılacağına dair ayrıntılı liste için Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli yazımıza bakabilirsiniz.

2. Kapora ve satış vaadi sözleşmesi

Taraflar anlaştıktan sonra genellikle kapora verilir. Kaporanın ne zaman ve hangi şartlarla iade edileceği yazılı bir belgede açıkça belirtilmelidir.

Tapu devri hemen yapılamayacaksa, örneğin kredi onayı beklenecekse veya konut henüz inşa hâlindeyse, noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme tapuya şerh edilerek konutun başkasına satılmasına karşı güvence sağlanabilir. Adi yazılı bir satış vaadi sözleşmesi ise kural olarak geçerli değildir.

3. Tapu müdürlüğüne başvuru

Satış başvurusu e-Devlet'teki tapu hizmetleri, Web Tapu veya doğrudan tapu müdürlüğü üzerinden yapılabilir. Başvurunun ardından tapu müdürlüğü harç ve ücret tutarlarını hesaplar ve randevu verir. Randevu süreci için Tapu Randevusu Nasıl Alınır? yazısına bakabilirsiniz.

İşlem için genellikle şu belgeler istenir:

• Alıcı ve satıcının kimlikleri,
• Konuta ait geçerli DASK poliçesi,
• Enerji kimlik belgesi (konutun durumuna göre aranabilir),
• Taraflardan biri vekille temsil ediliyorsa vekâletname,
• Gerekli durumlarda belediyeden alınan emlak vergisi değer yazısı.

4. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti

• Tapu harcı: Satış bedelinin yüzde 4'üdür; kanunen alıcı ve satıcı yüzde 2'şer öder. Beyan edilen satış bedeli emlak vergi değerinin altında olamaz.
• Döner sermaye hizmet bedeli: Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir ve her yıl güncellenir.

Bu ödemeler randevudan önce yapılmalıdır. Hesaplama ve ödeme yöntemleri için Tapu Harcı Nasıl Ödenir? yazımızdan yararlanabilirsiniz.

5. Satış bedelinin ödenmesi

Satış bedelinin nasıl ödeneceği hem güvenlik hem de yasal uyum açısından önemlidir. Ticaret Bakanlığı, taşınmaz satışlarında bedelin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenmesini zorunlu hâle getiriyor. Bu sistemde alıcı parayı bloke bir hesaba yatırır, tapu devri tamamlanınca para satıcıya aktarılır; satış gerçekleşmezse alıcıya geri döner. Zorunluluğun başlangıç tarihi birkaç kez ertelendi; son açıklamaya göre 1 Aralık 2026'dır. İşlem tarihinizde geçerli kuralı tapu müdürlüğünden teyit edin.

Konut kredisi kullanıyorsanız kredi tutarını banka satıcının hesabına aktarır ve aynı işlemde tapuya bankanın ipoteği tesis edilir.

6. Tapuda imza

Randevu günü taraflar tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Kimlik kontrolünün ardından resmî senet okunur ve imzalanır; fotoğraf ve parmak izi alınabilir. İmzanın ardından mülkiyet alıcıya geçer. Tapu senedi artık elektronik ortamda da görüntülenebilir.

7. Tapu sonrası yasal yükümlülükler

• Abonelikler: Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini kendi adınıza açtırın.
• Adres bildirimi: Taşındıysanız 20 iş günü içinde yerleşim yeri adresinizi güncelleyin.
• Emlak vergisi: Satın almayı izleyen yıldan itibaren mükellef olursunuz.
• DASK: Her yıl yenileyin.

Tüm adımlar için Ev Aldıktan Sonra Yapılması Gerekenler yazımıza göz atın.

Krediyle alacaksanız aylık taksitlerinizi önceden hesaplamak, satış takvimini planlamanızı kolaylaştırır.

Sık sorulan sorular