Daini Mürtehin Nedir, Nasıl Kaldırılır?

Tapuda ve sigorta poliçesinde gördüğünüz daini mürtehin ne anlama gelir? Kredi bitince ipotek fekki nasıl yapılır, ne kadar sürer, hangi ücretler ödenir?

Daini mürtehin, ipotek (rehin) hakkına sahip alacaklı demektir. Konut kredisiyle ev aldığınızda tapuda bankanız lehine ipotek kurulur ve banka bu ipotekte daini mürtehin olur. Kredi tamamen kapandıktan sonra banka ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne yazı gönderir; bu işleme fek veya terkin denir.

Kelimenin anlamı

"Dain" alacaklı, "mürtehin" ise rehin alan anlamına gelir. Eski hukuk dilinden kalan bu ifade bugün hâlâ tapu kayıtlarında ve sigorta poliçelerinde kullanılır. Karşıt kavram olan rahin ise malını rehin veren, yani ev sahibidir.

Daini mürtehini nerelerde görürsünüz?

Tapu kaydında

Tapunun beyanlar ve rehinler bölümünde, ipoteğin hangi banka lehine, hangi tutar ve derecede kurulduğu yer alır. Bu bilgilere e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama ekranından da ulaşabilirsiniz.

Sigorta poliçelerinde

Kredili konutlarda DASK ve konut sigortası poliçelerine banka daini mürtehin olarak yazılır. Böylece hasar durumunda tazminat, öncelikle bankanın alacağını karşılamak üzere bankaya ödenir. Bu konuyu konut kredisinde yaptırılan sigortalar yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Daini mürtehin nasıl kaldırılır?

Kanun, borç sona erdiğinde ev sahibine ipoteğin terkinini isteme hakkı tanır. Süreç genellikle şöyle ilerler:

1. Borcu tamamen kapatın. Kısmi ödemelerle ipotek kaldırılmaz; kalan borcun tamamının ödenmesi gerekir.
2. Bankadan fek talep edin. Pek çok banka kredi kapandığında işlemi kendiliğinden başlatır, ama yazılı veya mobil uygulama üzerinden talepte bulunmanız süreci hızlandırır.
3. Banka tapuya bildirir. Bankalar fek yazısını çoğunlukla elektronik ortamda doğrudan tapu müdürlüğüne iletir; bu durumda sizin tapuya gitmeniz genellikle gerekmez.
4. Tapu kaydını kontrol edin. Birkaç iş günü sonra e-Devlet'ten tapu kaydına bakarak rehin bölümünün temizlendiğini doğrulayın.

Banka işlemleri elektronik yürütüldüğünde fek çoğunlukla birkaç iş günü içinde tamamlanır; yoğunluğa ve bankaya göre daha uzun sürebilir.

Fek işleminin maliyeti

Tapu müdürlüğünde fek için harç ve döner sermaye ücreti alınır. Bu tutarlar her yıl yeniden belirlenir ve döner sermaye ücreti ile bölgeye göre değişebilir; güncel tutarı tapu müdürlüğünden veya TKGM'nin internet sitesinden öğrenebilirsiniz. Bankanın kendi adına ayrıca "ipotek kaldırma ücreti" talep etmesi tartışmalıdır; böyle bir ücret alındıysa sözleşmenizi kontrol edin, gerekirse tüketici hakem heyetine başvurun.

Banka ipoteği kaldırmazsa

Borcunuz bittiği halde ipotek kaldırılmıyorsa:

• Bankaya yazılı başvuru yapın ve bir tarih isteyin.
• Sonuç alamazsanız tüketici hakem heyetine veya BDDK'ya şikâyette bulunabilirsiniz.
• Son çare olarak mahkemeden ipoteğin kaldırılmasını isteyebilirsiniz.

İpotek kalkmadan neler yapılamaz?

Tapuda banka lehine ipotek dururken evin satışı yasal olarak mümkündür, ancak alıcıların ve alıcının kredi kullanacağı bankanın büyük çoğunluğu ipoteğin önce kaldırılmasını ister. Aynı şekilde ev üzerinden yeni bir kredi kullanmak veya evi başka bir borç için teminat göstermek de mevcut ipotek nedeniyle zorlaşır. Bu yüzden kredi bittiğinde fek işlemini ertelemeden yaptırmak, ileride yaşanabilecek gecikmeleri önler. Kredi hayat sigortası ve konut sigortası gibi poliçelerin süresinin de kredinin kapanmasıyla birlikte gözden geçirilmesi faydalıdır.

Şahıs lehine kurulan ipoteklerde

İpotek bir banka değil de bir kişi lehine kurulmuşsa, alacaklının kendisinin veya vekilinin tapu müdürlüğüne giderek fek talebinde bulunması gerekir. Bu durumda süreç bankaya göre daha fazla evrak ve koordinasyon gerektirebilir.

Satış öncesi önemli not

İpotekli bir evi satıyor veya alıyorsanız, ipoteğin satıştan önce veya aynı gün bankayla koordineli kaldırılması gerekir. Bu konuyu konut kredisi bitince ipotek kaldırma ve tapuda başka ipotek varsa yazılarımızda ayrıntılı anlattık.

Sık sorulan sorular