Kendi Evime Konut Kredisi Çekebilir miyim veya Akrabaya Satabilir miyim?

Zaten sahibi olduğunuz eve konut kredisi çekemezsiniz ama konut teminatlı kredi mümkün. Akrabaya satışta bankaların yaklaşımı ve muvazaa riski bu yazıda.

Zaten sahibi olduğunuz bir ev için konut kredisi çekemezsiniz, çünkü konut kredisi bir evi satın almanın finansmanıdır ve ortada bir satın alma işlemi yoktur. Bunun yerine, evinizi bankaya ipotek ederek konut teminatlı tüketici kredisi kullanabilirsiniz. Evinizi birinci derece bir akrabanıza (anne, baba, çocuk) satıp onun konut kredisiyle almasını sağlamak ise hukuken yasak olmasa da bankaların çoğu bu tür işlemlere temkinli yaklaşır ve bazı durumlarda muvazaa riski gündeme gelebilir.

Kendi evinize neden konut kredisi çıkmaz?

Konut kredisi, satın alınan konutun bedelini ödemek için verilir ve kredi tutarı satıcının hesabına aktarılır. Ev zaten sizin adınıza kayıtlıysa satıcı ile alıcı aynı kişidir; bu nedenle ortada finanse edilecek bir alım bulunmaz. Ayrıca konut kredisine tanınan vergi ve harç avantajları yalnızca konut edinimine yöneliktir.

Alternatif: Konut teminatlı kredi

Evinizi teminat göstererek kredi kullanmak mümkündür. Bu üründe banka, evinize ipotek koyar ve size nakit kredi verir; parayı istediğiniz amaçla kullanabilirsiniz.

Konut teminatlı kredilerde vade sınırları, kredi tutarı ve kesintiler konut kredisinden farklıdır; güncel koşulları bankanızdan yazılı olarak öğrenin. İpotek sürecinin nasıl işlediğini Konut Kredisi Çektiğinizde Eviniz İpotek Edilir mi? yazımızda anlattık.

Evi akrabaya satıp konut kredisi kullandırmak

Bazı aileler, evi örneğin anne-babadan çocuğa satarak çocuğun konut kredisiyle almasını, böylece aileye nakit sağlanmasını düşünür. Bu işlem kanunen yasak değildir; ancak dikkat edilmesi gereken noktalar vardır.

Bankaların yaklaşımı

• Bazı bankalar birinci derece akrabalar arasındaki satışlara konut kredisi vermez.
• Veren bankalar ise satışın gerçek bir alım-satım olup olmadığını daha dikkatli inceler: satış bedelinin piyasa değeriyle uyumu, ekspertiz değeri, alıcının gerçekten bu evi kullanıp kullanmayacağı ve paranın gerçekten satıcıya geçip geçmediği gibi.
• Kredi tutarı yine ekspertiz değeri ve evin enerji sınıfına göre belirlenen sınırlar içinde kalır. Alıcının kendisi, eşi veya 18 yaş altı çocuğu adına başka bir konut varsa kredi oranı belirgin şekilde düşer.

Banka seçimi yapmadan önce şartları birkaç bankaya sormak, olası bir ret durumunda zaman kaybını önler. Ret nedenleri için Konut Kredisi Başvurunuz Neden Reddedildi? yazısına bakabilirsiniz.

Muvazaa riski

Muvazaa, tarafların gerçekte istemedikleri bir işlemi istiyormuş gibi göstermesidir. Örneğin gerçekte bir bağış olan işlemin satış gibi gösterilmesi, ya da satış bedelinin hiç ödenmemesi muvazaalı sayılabilir. Bu durumda:

• Diğer mirasçılar, ileride mirastan mal kaçırıldığı iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açabilir.
• Satış bedeli düşük gösterildiyse tapu harcı ve vergi farkı ile ceza gündeme gelebilir.
• Kredi amacı dışında kullanılmışsa bankayla sözleşme açısından sorun doğabilir.

Bu riskleri azaltmak için satış bedelinin piyasa değerine yakın olması, ödemenin banka üzerinden belgelenmesi ve işlemin gerçek bir alım-satım olması önemlidir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız faydalı olur.

Hangisi size uygun?

• Nakit ihtiyacınız varsa ve ev sizde kalacaksa: Konut teminatlı kredi.
• Ev gerçekten aile içinde el değiştirecekse ve alıcı akraba orada oturacaksa: Bankanın şartlarına uyan, belgelendirilmiş bir satış ve konut kredisi.
• Amaç yalnızca ucuz finansman bulmaksa: Yapay bir satış kurgulamak hukuki risk taşır; bu yola girmeden önce mutlaka uzman görüşü alın.

Alıcı akrabanızın ne kadar kredi kullanabileceğini aşağıdaki araçlarla hesaplayabilirsiniz. Genel şartlar için Konut Kredisi Alma Şartları Nelerdir? yazımıza da göz atın.

Sık sorulan sorular