Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Nasıl Alınır?

Riskli yapıdaki evini yenileyecekler için kentsel dönüşüm kredisi: Yarısı Bizden hibe ve kredisi, faiz destekli banka kredisi, şartlar ve başvuru adımları.

Kentsel dönüşüm kredisi, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binasını yeniden yaptıran, güçlendiren ya da yerine yeni konut edinen hak sahiplerine sunulan finansman desteğidir. Bugün başlıca iki yol vardır: İstanbul'da uygulanan "Yarısı Bizden" kampanyasının hibe ve kredi paketi ve Bakanlıkla protokol yapmış bankalardan kullanılan faiz veya kâr payı destekli dönüşüm kredisi. Her ikisinde de ilk şart, binanın riskli yapı tespitinin yapılmış olmasıdır.

1. Yarısı Bizden kampanyası (İstanbul)

Kampanya, İstanbul'daki riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak için 2024'te başlatıldı ve Eylül 2026'da yapılan açıklamayla süresi 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Bakanlığın açıkladığı destek tutarları şöyle:

Hibe geri ödenmez. Kredi kısmının geri ödemesi, yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlar ve on yıla kadar sürebilir. Açıklamalara göre geri ödemenin ilk yılında faiz uygulanmaz, sonraki dönemlerde taksitler TÜFE'nin yarısı oranında güncellenir.

Kampanyada ayrı bir e-Devlet başvurusu yoktur. Süreç genellikle şöyle ilerler:

1. Lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır.
2. Kat malikleri yeni proje ve yüklenici konusunda anlaşır.
3. İlçe belediyesine hak sahipliği için başvurulur.
4. Dosya Bakanlığın ilgili kentsel dönüşüm birimine iletilir.
5. Belirlenen randevuda hibe ve kredi sözleşmeleri imzalanır.

2. Faiz destekli dönüşüm kredisi

Türkiye genelinde riskli yapı sahipleri, Bakanlıkla protokol imzalamış bankalardan yapım, edinme veya güçlendirme amaçlı kredi kullandığında, faizin bir kısmı devlet tarafından karşılanır. Katılım bankalarında aynı destek kâr payı desteği olarak uygulanır.

Bu modelde bilmeniz gerekenler:

• Destek oranları, ödemesiz dönem, vade ve kredi üst limitleri Cumhurbaşkanı Kararlarıyla belirlenir ve zaman zaman güncellenir. Güncel limitleri başvuru sırasında bankanızdan ve Bakanlık il müdürlüğünden teyit edin.
• Başvurunun tahliye veya yıkım tarihinden itibaren belirli bir süre içinde (2023 düzenlemesiyle üç yıl) bankaya yapılması gerekir.
• Taksitler düzenli ödenmezse faiz desteği kesilebilir.
• Aynı kişi için kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte kullanılması her durumda mümkün olmayabilir; başvurmadan önce sorun.

3. Standart konut kredisi

Dönüşüm desteği kapsamında olmayan ya da destek tutarı yetmeyen hak sahipleri, yeni daire için normal konut kredisi de kullanabilir. Bu durumda bankanın genel kredi şartları, ekspertiz değeri ve kredi/değer oranı sınırları uygulanır. Ne kadar kredi kullanabileceğinizi ne kadar konut kredisi çekebilirim yazımızdan ve sitemizdeki hesaplama araçlarından öğrenebilirsiniz.

İnşaatı süren bir konut için kredi kullanmanın kendine özgü şartları vardır; ayrıntılar tamamlanmamış konuta kredi yazımızda yer alıyor.

Başvuru için genellikle istenen belgeler

• Kimlik ve tapu kaydı,
• Riskli yapı tespit raporu ve kesinleşme yazısı,
• Yapı ruhsatı ve kat irtifakı bilgileri,
• Yüklenici ile yapılan sözleşme,
• Gerekiyorsa mirasçılık belgesi,
• Bankanın istediği gelir belgeleri.

Vergi ve harç avantajları

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde bazı harç, noter ücreti ve damga vergisi istisnaları uygulanır. Bu istisnaların kapsamı işlemin türüne göre değiştiği için tapu ve noter işlemleri öncesinde ilgili kurumdan bilgi almanız faydalı olur.

Karar verirken nelere dikkat etmeli?

• Hibe ve kredinin toplamı, yeni dairenin maliyetini karşılamayabilir; aradaki farkı nasıl finanse edeceğinizi önceden hesaplayın.
• Geri ödeme takvimini aylık bütçenizle karşılaştırın; taksitlerin TÜFE'ye bağlı olarak artabileceğini hesaba katın.
• Yüklenici sözleşmesini imzalamadan önce teslim süresi, gecikme cezası ve teminat maddelerini bir avukata inceletin.

Kredi taksitlerinin bütçenize etkisini görmek için aşağıdaki aracı kullanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular