Ekspertiz Sürecinde Yaşanabilecek Sorunlar

Ekspertiz değeri düşük çıktı, iskân eksik, alanlar uyuşmuyor ya da rapor gecikti mi? Ekspertiz sürecinde sık yaşanan 7 sorun ve her biri için yapılabilecekler.

Ekspertiz sürecinde en sık yaşanan sorunlar; değerin satış fiyatının altında çıkması, iskân veya projeye aykırılık tespiti, tapu ile yerinde ölçülen alanın uyuşmaması, ev sahibine ulaşılamaması ve raporun gecikmesidir. Bunların çoğu, ekspertiz istenmeden önce yapılacak basit kontrollerle önlenebilir.

1. Değer satış fiyatından düşük çıktı

Kredi oranı ekspertiz değerine uygulandığı için düşük değer, doğrudan daha az kredi demektir.

Ne yapılabilir?

• Rapordaki emsallerin gerçekten benzer evler olup olmadığını kontrol edin.
• Gözden kaçan bir özellik (otopark, depo, yenilenmiş tesisat) varsa belgeleyip bankanız üzerinden düzeltme isteyin.
• Raporu satıcıyla pazarlıkta kullanın ya da farkı peşinatla kapatın. Farkın peşinata etkisini enerji sınıfına göre kredi oranı yazımızdaki örneklerle görebilirsiniz.

2. İskân yok veya projeye aykırılık var

Kapatılmış balkon, birleştirilmiş daire, çatı katı ilavesi ya da iskânın hiç alınmamış olması, evin teminat olarak kabul edilmemesine yol açabilir.

Ne yapılabilir? Aykırılık küçükse (ör. kaldırılabilir bir balkon kapaması) satıcının bunu düzeltmesi istenebilir. İskân eksikliği ise kısa sürede çözülemeyebilir. İskân süreci için iskân nedir, nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.

3. Alanlar birbirini tutmuyor

Tapudaki, projedeki ve yerinde ölçülen metrekareler arasında fark çıkabilir. Değer genellikle yasal alan üzerinden hesaplanır; fazladan kullanılan alan değere katılmayabilir.

Ne yapılabilir? İlandaki metrekareyi değil, tapudaki alanı esas alarak fiyat pazarlığı yapın.

4. Değerleme uzmanı eve giremedi

Satıcı veya kiracı randevuya gelmezse ekspertiz ertelenir. Kiracılı evlerde bu sık yaşanır.

Ne yapılabilir? Randevu saatini satıcı ve varsa kiracıyla önceden netleştirin, kapıyı açacak kişinin telefonunu bankaya verin.

5. Rapor gecikti

Uzman ziyareti genellikle hızlı olur; ancak belediye ve tapu kayıtlarının incelenmesi gerektiğinde rapor uzayabilir. Bu da tapu tarihini ve kapora sözleşmesindeki süreleri sıkıştırır.

Ne yapılabilir? Kapora sözleşmesine kredi süreci için makul bir süre ve uzatma imkânı yazdırın. Belgeleri baştan eksiksiz verin.

6. Enerji sınıfı beklenenden düşük

Satıcının söylediği sınıf ile rapordaki sınıf farklıysa kredi oranı düşebilir.

Ne yapılabilir? Teklif vermeden önce enerji kimlik belgesini görün; belge yoksa sınıfın nasıl belirleneceğini bankaya sorun.

7. Tapuda beklenmeyen kısıtlama çıktı

Haciz, tedbir veya başka bir ipotek raporda ortaya çıkabilir. Bu durumda süreç, kısıtlama kalkana kadar durur. Bu konuyu tapu üzerinde başka bir ipotek varsa yazımızda ayrıntılı anlattık.

Ekspertizden önce hazırlanacaklar

Sorunların çoğunu önlemek için ekspertiz talebinden önce şunları elinizde bulundurun:

• Tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm),
• Yapı kullanma izin belgesinin kopyası,
• Enerji kimlik belgesi,
• Satıcının ve varsa kiracının iletişim bilgileri,
• Evde yapılan tadilatlarla ilgili belgeler.

Bankanıza ekspertiz randevusunun hangi gün ve saatte yapılacağını ve raporun ne zaman hazır olacağını sorun. Bu bilgiyle satıcı ve kiracıyla daha kolay plan yapar, tapu tarihini gerçekçi belirlersiniz.

Evin içinde uzmanın göremeyeceği bir özellik varsa (ör. yeni yapılmış tesisat, ısı yalıtımı, eklenti depo), bunu ziyarette sözlü olarak ve belgeleriyle göstermeyi unutmayın. Raporda yer almayan bir özellik, değere de yansımaz.

Bu hazırlık hem uzmanın işini kolaylaştırır hem de raporun daha hızlı çıkmasını sağlar.

Raporun tamamına itiraz edilebilir mi?

Rapor hatalıysa bankanız aracılığıyla düzeltme talep edebilirsiniz. Bazı bankalar talep üzerine ikinci bir değerleme yaptırabilir; ancak bu genellikle bankanın onayına bağlıdır ve yeni ücret gerektirir. Ücret iadesiyle ilgili haklarınızı ekspertiz ücretini geri alabilir miyim yazımızda bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular