Ekspertiz raporunu aldığınızda değer, değerleme tarihi, alan bilgileri, iskân, tapu kısıtlamaları ve teminat görüşü gibi hangi bölümleri kontrol etmelisiniz?
Ekspertiz raporunu aldığınızda yalnızca en alttaki değere bakmak yetmez. Değerleme tarihi, alan bilgileri, yasal durum (tapu ve iskân), tapudaki kısıtlamalar, enerji sınıfı ve raporun "teminata uygunluk" görüşü de kontrol edilmelidir. Bu bölümlerdeki küçük bir hata, kredi tutarınızı veya kredinin çıkıp çıkmayacağını değiştirebilir.
Ekspertizin ne olduğunu ve ücretini konut kredisi ekspertiz bedeli yazımızda anlattık. Bu yazı, raporu elinize aldığınızda kullanacağınız bir kontrol listesidir.
Raporu nasıl edinirsiniz?
Rapor bankanın talebiyle hazırlanır ve bankaya gönderilir. Ücretini ödediğiniz için bankadan raporun bir örneğini isteyin. Bazı bankalar özet bir değerleme sonucu paylaşır; tam raporu görmek istediğinizi açıkça belirtin.
Kontrol listesi
1. Kimlik bilgileri ve adres
İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasının tapuyla birebir aynı olduğundan emin olun. Yanlış parsel üzerinden yapılmış bir değerleme geçersizdir.
2. Değerleme tarihi
Rapordaki değer bu tarihe aittir. Tarih eskiyse banka yeni rapor isteyebilir. Bu konuyu konut ekspertiz raporunun geçerlilik süresi yazımızda ele aldık.
3. Alan bilgileri
Raporda genellikle üç alan görürsünüz: tapudaki alan, projedeki alan ve yerinde ölçülen alan. Aralarında büyük fark varsa sebebini sorun; değer çoğu zaman yasal (tapu veya proje) alan üzerinden hesaplanır.
4. Yasal durum
- Tapu türü: kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
- Yapı kullanma izni (iskân) var mı?
- Yapı denetim kaydı ve onaylı proje bulunuyor mu?
- Projeye aykırı tadilat, kapatılmış balkon veya kaçak kat tespit edildi mi?
Bu bölümde olumsuz bir not, bankanın krediyi reddetmesine yol açabilir.
5. Tapudaki kısıtlamalar (takyidat)
Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya şerh varsa raporda listelenir. Satıcının bunları tapu gününe kadar kaldıracağını yazılı olarak teyit edin.
6. Emsal bilgileri
Uzmanın karşılaştırdığı benzer evler ve metrekare fiyatları raporda yer alır. Emsallerin gerçekten benzer (aynı bölge, yakın yaş, benzer büyüklük) olup olmadığına bakın.
7. Enerji sınıfı
2026'da kredi oranı enerji sınıfına bağlı olduğu için rapordaki sınıf, kredi tutarını doğrudan etkiler. Elinizdeki enerji kimlik belgesiyle aynı olduğunu kontrol edin.
8. Sonuç değeri ve teminat görüşü
Raporun sonunda belirlenen değer ve çoğu zaman taşınmazın kredi teminatı olarak uygun olup olmadığına dair bir görüş yer alır. "Uygun değildir" görüşü varsa gerekçesini mutlaka öğrenin.
Hata görürseniz ne yapmalı?
- Hatayı belgeleyin: tapu, onaylı proje, iskân veya enerji kimlik belgesi gibi resmî belgeleri hazırlayın.
- Bankanız aracılığıyla değerleme şirketine düzeltme talebi iletin; doğrudan şirkete başvurmak çoğu zaman sonuç vermez.
- Düzeltme kabul edilmezse, değerin itiraz edilemeyecek kadar düşük olup olmadığını değerlendirin; pazarlık veya peşinat artırımı seçeneklerini düşünün.
Raporda sık geçen ifadeler
| İfade | Anlamı |
|---|---|
| Pazar değeri | Evin değerleme tarihinde normal koşullarda satılabileceği tahmini fiyat |
| Emsal karşılaştırma yaklaşımı | Değerin benzer evlerin satış fiyatlarından türetildiği yöntem |
| Takyidat | Tapudaki haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamalar |
| Yasal durum | Tapu, proje ve iskân bilgilerinin birbiriyle uyumu |
Raporu kontrol ederken bir kâğıda kendi notlarınızı alın: tapudaki alan, enerji sınıfı, takyidatlar ve sonuç değeri. Bu dört bilgi, hem bankayla hem satıcıyla yapacağınız görüşmelerin temelini oluşturur ve sonradan karşılaştırma yapmanızı kolaylaştırır.
Raporu okurken en çok zaman ayırmanız gereken bölümler yasal durum ve takyidat bölümleridir. Değer konusunda pazarlık mümkün olabilir; ancak tapu veya iskân sorunu çoğu zaman kısa sürede çözülemez.
Anlamadığınız bir ifade görürseniz bankanızdan açıklama istemekten çekinmeyin; rapor sizin para ödediğiniz bir hizmettir.
Sürecin genelinde karşılaşılabilecek aksaklıklar için ekspertiz sürecinde yaşanabilecek sorunlar yazımıza göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ekspertiz raporunu görme hakkım var mı?
Rapor bankanın talebiyle hazırlansa da ücretini siz ödediğiniz için bankadan bir örneğini isteyebilirsiniz. Özet yerine tam raporu istediğinizi açıkça belirtin.
Ekspertiz raporunda hata varsa ne yapmalıyım?
Hatayı tapu, proje veya iskân gibi resmî belgelerle gösterip bankanız aracılığıyla değerleme şirketine düzeltme talebi iletin.
Raporda "teminata uygun değildir" yazıyorsa kredi çıkar mı?
Bu görüş genellikle kredinin onaylanmamasına yol açar. Gerekçesini öğrenin; eksik belge gibi giderilebilir bir sebepse düzeltildikten sonra yeniden değerlendirme isteyebilirsiniz.