Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Anlaşırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek maddeler: teslim süresi, gecikme cezası, teminat, kira yardımı, şerh, ŞANTİYE-M ve hak ediş.

Kentsel dönüşümde müteahhitle anlaşırken en önemli üç şey şunlardır: müteahhidin güvenilirliği ve yetki belgesi, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp tapuya şerh edilmesi ve teslim süresi, gecikme cezası ile teminatın açıkça yazılması. Devlet desteklerinden (3 milyon TL kredi, Yarısı Bizden) yararlanmak istiyorsanız müteahhidin Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı olması da şarttır.

Müteahhit seçerken kontrol listesi

1. Yetki belgesi ve ŞANTİYE-M kaydı: Dönüşüm kredisi için zorunludur.
2. Tamamladığı projeler: Teslim ettiği binaları gezin, eski müşterilerle konuşun.
3. Mali güç: Yarım kalan inşaat en büyük risktir. Firmanın borç ve dava durumunu araştırın.
4. Birden fazla teklif: En az iki-üç firmadan yazılı teklif alıp karşılaştırın.
5. Ticaret sicil kaydı: Firmanın kimin adına olduğunu ve yetkililerini kontrol edin.

Sözleşmede mutlaka olması gereken 12 madde

1. Noterde düzenleme şeklinde sözleşme: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için resmî şekilde yapılmalıdır. Elden yapılan sözleşmeler geçersiz sayılabilir.
2. Tapuya şerh: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, müteahhidin payları üçüncü kişilere devretmesine karşı sizi korur.
3. Teslim süresi: Ruhsattan itibaren kaç ayda teslim edileceği net yazılmalı.
4. Gecikme cezası: Gecikilen her ay için malike ödenecek tutar (genellikle emsal kira bedeli kadar).
5. Kira yardımı: Müteahhidin ödeyeceği ek kira desteği varsa tutarı ve süresi.
6. Daire paylaşımı: Hangi dairenin kime ait olacağı, kat, cephe ve net/brüt metrekare.
7. Teknik şartname: Malzeme kalitesi, enerji sınıfı (A-B sınıfı faiz indirimi sağlar), otopark, asansör, sığınak.
8. Teminat: Banka teminat mektubu veya müteahhit payı dairelerin tapusunun inşaat ilerledikçe devredilmesi.
9. Tapu devri aşamaları: Müteahhide düşen pay tapuların hangi aşamada (ör. kaba inşaat bitince %X) devredileceği.
10. Masraflar: Ruhsat, proje, iskân, abonelik ve harç masraflarını kimin ödeyeceği.
11. Fesih şartları: Müteahhit işe başlamazsa veya işi bırakırsa ne olacağı.
12. Ayıp ve garanti: Teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar için sorumluluk süresi.

Müteahhit işe başlamazsa ne olur?

Sözleşmede fesih şartları açık değilse süreç uzar. Bakanlık, işe başlamayan müteahhitlerle yapılan sözleşmelerin feshi için yetkiyi ilçe belediyelerine de verdi; İstanbul'da birçok projede hak sahipleri bu yolu kullandı. Yine de sözleşmenize somut tarihler ve fesih maddeleri koymak en güvenli yoldur. Ayrıntılı hukuki destek için bir avukata danışmanız önerilir.

Karar ve uzlaşma

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapılarda yeniden yapım kararı için arsa payına göre salt çoğunluk yeterlidir. Karara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre diğer maliklere satılabilir veya idare tarafından değerlendirilebilir. Haklarınız için kentsel dönüşümde ev sahibi ve kiracının hakları yazımıza bakın.

Finansmanı önceden planlayın

Sözleşmeyi imzalamadan önce size düşen yapım payını ve bunu nasıl karşılayacağınızı netleştirin: kentsel dönüşüm kredisi taksit hesaplama. Dönüşüm desteği yetmeyen kısım için bankaların konut kredisi tekliflerini karşılaştırabilirsiniz:

Sık sorulan sorular