Emlak sahiplerinin en çok karşılaştığı 15 vergi, harç ve ödeme: emlak vergisi, tapu harcı, damga vergisi, kira geliri vergisi, veraset ve daha fazlası.
Bir konut sahibinin karşılaşabileceği vergi ve harçlar; evi alırken, elinde tutarken, kiraya verirken, satarken ve miras ya da bağış yoluyla devrederken ortaya çıkar. Aşağıda emlak sahiplerinin en çok karşılaştığı 15 gerçek ödeme kalemini bu aşamalara göre topladık. Her kalem herkes için geçerli değildir; hangisinin size düştüğü durumunuza bağlıdır.
Evi alırken ve tapuda
1. Tapu harcı: Satış bedelinin %4'üdür; kanunen alıcı ve satıcı %2'şer öder. Ayrıntılar Tapu Harcı Nasıl Ödenir? yazımızda.
2. Döner sermaye ücreti: Tapu işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne ödenen hizmet bedelidir; tutarı her yıl yeniden belirlenir. Konut kredisi ipoteği tapu harcından istisna olsa da bu ücret ödenir.
3. KDV: Müteahhitten ilk kez satılan yeni konutlarda satış bedeline KDV dahildir. Oran; konutun net alanı, yapı ruhsatının tarihi ve bulunduğu yer gibi şartlara göre farklılaşır. Sözleşme öncesinde uygulanacak oranı satıcıdan yazılı olarak teyit edin.
4. Noter harcı: Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, vekâletname gibi işlemlerde noter harcı ve ücreti ödenir.
Evi elinizde tutarken
5. Emlak vergisi: Belediyeye, mayıs ve kasım sonuna kadar iki taksitte ödenir. Konutlarda binde 1, büyükşehirde binde 2'dir.
6. Değerli konut vergisi: 2026 için emlak vergisi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar için vergi dairesine beyan edilir; bazı istisnalar vardır.
7. Çevre temizlik vergisi: Konutlarda su faturasıyla tahsil edilir. 2026'da metreküp başına büyükşehirde 4 TL, diğer belediyelerde 3 TL'dir. Mükellefi binayı kullanan kişidir.
Evi kiraya verirken
8. Kira geliri vergisi: 2026'da elde edilen konut kira gelirleri için istisna 58.000 TL'dir; aşan kısım ertesi yılın mart ayında beyan edilir.
9. Kira stopajı: İşyerinizi bir şirkete veya işletmeye kiralıyorsanız, kiracı kira bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisi yaparak vergi dairesine yatırır.
10. Damga vergisi: Kira sözleşmesinde 2026 oranı, toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89'dur. Ayrıntılar Damga Vergisi Oranları ve Hesaplaması 2026 yazımızda.
Evi satarken
11. Değer artışı kazancı vergisi: Edinmeden itibaren beş yıl dolmadan yapılan kârlı satışlarda, 2026 için 150.000 TL'yi aşan kazanç vergilendirilir.
Miras ve bağışta
12. Veraset ve intikal vergisi: 2026'da mirasta çocuk ve eş için her payda 2.907.136 TL, bağışta 66.935 TL istisna vardır. Ayrıntılar Veraset ve İntikal Vergisi Ne Kadar? yazımızda.
Ev yaptırırken
13. Bina inşaat harcı: Belediye Gelirleri Kanunu'na göre, belediye sınırları içinde yapılacak binalar için ruhsat alınırken belediyeye ödenir.
14. Yapı kullanma izni harcı: Bina tamamlanıp iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınırken ödenir. Süreç için İskân Nedir, Nasıl Alınır? yazımıza bakabilirsiniz.
15. Harcamalara katılma payları: Belediyelerin yol, kanalizasyon ve su tesisi gibi altyapı yatırımları için, bu hizmetlerden yararlanan taşınmaz sahiplerinden kanunda belirtilen esaslara göre aldığı paylardır.
Özet tablo
| Aşama | İlgili ödemeler |
|---|---|
| Alım | Tapu harcı, döner sermaye, KDV, noter harcı |
| Sahiplik | Emlak vergisi, değerli konut vergisi, çevre temizlik vergisi |
| Kiraya verme | Kira geliri vergisi, stopaj, damga vergisi |
| Satış | Değer artışı kazancı vergisi |
| Miras/bağış | Veraset ve intikal vergisi |
| İnşaat | Bina inşaat harcı, yapı kullanma izni harcı, katılma payları |
Listede yer almayan aidat, DASK primi veya abonelik bedelleri gibi giderler vergi değildir; ancak ev sahipliğinin düzenli maliyetleri arasındadır ve aylık bütçenizde ayrıca yer almalıdır. Ev almadan önce bu kalemleri toplu olarak hesaplamak sürprizleri azaltır.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi her yıl hangi vergileri öder?
Her yıl ödenen temel vergi emlak vergisidir. Değeri çok yüksek konutlarda değerli konut vergisi, kiradaki evlerde kira geliri vergisi de eklenebilir.
Tapu harcını kim öder?
Satış bedelinin %4'ü olan tapu harcını kanunen alıcı ve satıcı %2'şer öder.
Yeni konut alırken KDV ödenir mi?
Müteahhitten ilk kez satılan konutlarda KDV satış bedeline dahildir. Oran konutun alanı ve ruhsat tarihi gibi şartlara göre değişir.