Konut inşa bedeli, binanın yapım maliyetidir. 2026 resmî yapı yaklaşık birim maliyetleri, konut sınıfları ve metrekare üzerinden örnek hesaplama.
Konut inşa bedeli, bir konutun arsa hariç yapım maliyetidir. Resmî işlemlerde bu bedel, inşaat alanının metrekaresi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyeti çarpılarak hesaplanır. Örneğin 2026'da üç kattan yüksek ve 21,50 metreden alçak bir apartmandaki konutun birim maliyeti 21.050 TL/m²'dir.
2026 değerleri, 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ ile belirlenmiş olup 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerlidir.
Bu bedel ne işe yarar?
Yapı yaklaşık birim maliyetleri, piyasadaki gerçek inşaat maliyetini değil, resmî hesaplamalarda kullanılan referans değeri gösterir. Başlıca kullanım alanları:
- Mimarlık ve mühendislik proje hizmet bedellerinin hesaplanması,
- Yapı denetim hizmet bedelinin belirlenmesi,
- Yapı ruhsatı aşamasında belediyelerin yaptığı bazı harç ve ücret hesapları,
- Bina sınıfının tespit edilmesi.
Tebliğdeki tutarlara KDV dahil değildir; yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı ise dahildir. Arsa bedeli, çevre düzenlemesi ve altyapı maliyetleri kapsam dışıdır.
2026 konut sınıfları ve birim maliyetleri
| Sınıf | Konut tipi (özet) | 2026 birim maliyet |
|---|---|---|
| II-C | Kırsalda 200 m² altı köy, dağ ve yayla evleri | 15.100 TL/m² |
| III-A | Üç kata kadar (üç kat dahil) apartman tipi konutlar | 19.800 TL/m² |
| III-B | Üç kattan fazla, 21,50 m'den alçak konutlar; 200 m² altı müstakil ve ikiz evler | 21.050 TL/m² |
| III-C | 21,50–30,50 m yüksekliğindeki konutlar; 200–500 m² müstakil ve ikiz evler | 23.400 TL/m² |
| IV-A | 30,50–51,50 m yüksekliğindeki konutlar | 26.450 TL/m² |
| IV-B | 51,50 m'den yüksek konutlar; 500 m² ve üzeri müstakil ve ikiz evler | 33.900 TL/m² |
Örnek hesaplama
Altı katlı ve 21,50 metreden alçak bir apartmanda brüt 120 m² bir daire için resmî inşa bedeli:
- Sınıf: III-B → 21.050 TL/m²
- İnşa bedeli: 120 × 21.050 = 2.526.000 TL (KDV hariç, arsa hariç)
Bütün bina için hesap yapılıyorsa toplam inşaat alanı kullanılır. Örneğin 1.500 m² toplam alanlı bir binada: 1.500 × 21.050 = 31.575.000 TL.
Hesaplarken şu noktalara dikkat edin:
- Alan olarak net değil, brüt inşaat alanı esas alınır.
- Bina, yüksekliğine ve kullanım amacına göre doğru sınıfa yerleştirilmelidir; yanlış sınıf seçimi sonucu belirgin şekilde değiştirir.
- Tebliğde açıkça sayılmayan yapıların sınıfı, benzer yapılarla karşılaştırılarak belirlenir.
- Tutarlar her yıl yenilendiği için hesabın yapıldığı yılın tebliği kullanılmalıdır.
Gerçek maliyet ile farkı
Resmî birim maliyet, kullanılan malzemenin kalitesini, işçilik farklarını, bölgesel fiyatları ve arsa değerini yansıtmaz. Bu yüzden müteahhit tekliflerinde veya kendi evinizi yaptırırken ortaya çıkan gerçek maliyet bundan belirgin şekilde farklı olabilir. Bir konutun piyasa değerini anlamak için Ev Değeri Neye Göre Belirlenir? yazımız daha uygun bir başlangıçtır.
Emlak vergisi değeriyle karıştırmayın
Emlak vergisi değeri, Emlak Vergisi Kanunu'na göre ayrı esaslarla belirlenir; bu tebliğdeki birim maliyetler doğrudan emlak vergisi tutarı değildir. Emlak vergisi hakkında bilgi için Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir? yazımıza bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde inşa bedeli
Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı projelerde maliyet tartışılırken resmî birim maliyetler bir referans olarak kullanılabilir. Dönüşüm sürecindeki finansman seçenekleri için Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Nasıl Alınır? yazımızı okuyabilirsiniz.
Kendi evinizi yaptıracaksanız
Arsanız varsa ve ev yaptırmayı düşünüyorsanız, resmî birim maliyeti bir alt sınır fikri olarak kullanabilirsiniz. Bütçenizi yaparken buna arsa, proje, ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, altyapı bağlantıları ve beklenmedik giderler için bir pay eklemeniz gerekir.
Sık sorulan sorular
2026'da apartman dairesinin metrekare inşa maliyeti ne kadar?
Resmî tebliğe göre üç kattan yüksek ve 21,50 metreden alçak konutlar için 21.050 TL/m²'dir. Üç kata kadar apartmanlarda 19.800 TL/m² uygulanır.
Bu birim maliyetlere arsa dahil mi?
Hayır. Arsa bedeli, çevre düzenlemesi, altyapı ve KDV birim maliyetlere dahil değildir.
Resmî inşa bedeli gerçek maliyeti gösterir mi?
Hayır, resmî hesaplamalarda kullanılan bir referans değerdir. Gerçek maliyet malzeme, işçilik ve bölgeye göre farklı çıkabilir.