Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Emlak vergisi yılda iki taksitte ödenir: ilki mayıs, ikincisi kasım sonuna kadar. 2026 oranları, artış sınırı ve ev alınca verginin ne zaman başladığı.

Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında. Son gün her taksit için ilgili ayın sonudur; 2026'da ikinci taksit için son gün 30 Kasım 2026'dır. Son gün hafta sonuna veya resmî tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş gününe uzar.

İsterseniz yılın vergisinin tamamını birinci taksit döneminde tek seferde de ödeyebilirsiniz.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Vergi, evin piyasa değeri üzerinden değil, belediye kayıtlarındaki vergi değeri üzerinden hesaplanır. Oranlar şöyledir:

Örnek: Büyükşehirde vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konutun yıllık emlak vergisi 2.000.000 × 0,002 = 4.000 TL olur. Bu tutar 2.000 TL mayıs, 2.000 TL kasım olmak üzere iki taksitte ödenir.

2026'da bir değişiklik var mı?

Oranlar değişmedi; ancak vergi değerlerindeki artış için yeni bir sınır getirildi. 19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesi değiştirildi. Buna göre 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılı vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyecek şekilde sınırlandı. Kanun, sonraki yıllarda vergi değerinin her yıl bir önceki yılın değerine yeniden değerleme oranı kadar artırılmasını öngörüyor.

Bu düzenleme, bazı bölgelerde yeni belirlenen arsa birim değerleri nedeniyle vergilerin çok yükselmesinin önüne geçmek amacıyla yapıldı. Yani 2026'da emlak vergisi tutarınız geçen yıla göre artmış olabilir, ancak bu artışın kanunla belirlenmiş bir tavanı vardır. Belediyenin hesapladığı tutarın bu sınırı aştığını düşünüyorsanız, belediyeden hesaplama dökümünü isteyerek kontrol edebilirsiniz. Kendi evinizin 2026 tutarını belediyenizin borç sorgulama ekranından öğrenebilirsiniz.

Ev aldım, vergiyi ne zaman ödemeye başlarım?

Satışın yılın hangi ayında yapıldığı fark etmez; yeni malik, emlak vergisini satışı izleyen yıldan itibaren öder. Satışın yapıldığı yılın vergisi kural olarak satıcıya aittir. Ev aldıktan sonra belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunmanız gerekir; bu işlemi birçok belediyede e-Devlet üzerinden de yapabilirsiniz. Ev aldıktan sonraki diğer adımlar için Ev Aldıktan Sonra Yapılması Gerekenler yazımıza bakabilirsiniz.

Kimler emlak vergisi ödemez?

Emekliler, geliri olmayanlar, engelliler, gaziler ve şehit yakınları; Türkiye genelinde tek konutları varsa, konut brüt 200 metrekareyi aşmıyorsa ve diğer şartları sağlıyorlarsa sıfır oranla vergilendirilebilir. Bu haktan yararlanmak için belediyeye başvurmak gerekir; başvurmadan kendiliğinden uygulanmaz.

Taksiti kaçırırsam ne olur?

Süresinde ödenmeyen emlak vergisine her ay için gecikme zammı eklenir. Borç ödenmedikçe büyür ve belediye tahsilat işlemlerine başlayabilir.

2026 ödeme takvimi özeti

Evi yıl içinde sattıysanız

Evi yıl ortasında sattıysanız, o yılın kalan taksitlerinin ödenmesinden kural olarak satıcı olarak siz sorumlusunuzdur. Satış sırasında alıcıyla bu konuda anlaşmak mümkündür; ancak belediye kayıtlarında yıl sonuna kadar mükellef olarak görünmeye devam edersiniz. Satıştan sonra belediyeye bildirimde bulunmak, ertesi yıl adınıza yanlışlıkla tahakkuk yapılmasını önler. Ödeme kanalları için Emlak Vergisi Ödemesi yazımızı okuyabilirsiniz.

Muafiyet başvurusu ne zaman yapılır?

Sıfır oran hakkınız varsa başvuruyu mümkün olan en kısa sürede yapmanız yararınızadır. Şartları sonradan kaybederseniz, örneğin ikinci bir konut edinirseniz, bunu da belediyeye bildirmeniz gerekir; aksi hâlde geriye dönük vergi ve gecikme zammıyla karşılaşabilirsiniz.

Sık sorulan sorular