Taksitleri ödemekte zorlanıyorsanız ya da faizler düştüyse konut kredinizi yapılandırabilirsiniz. Vade uzatma, erken ödeme tazminatı ve başka bankaya taşıma adım adım.
Konut kredisi yapılandırma, mevcut kredinizin taksit tutarının, vadesinin veya faiz oranının bankayla anlaşarak yeniden düzenlenmesidir. İki farklı durumda gündeme gelir:
- Ödeme güçlüğü: Geliriniz azaldı, taksitler ağır gelmeye başladı.
- Faiz düşüşü: Piyasadaki konut kredisi faizleri, kredinizi çektiğiniz dönemdeki faizin belirgin şekilde altına indi.
1. Ödeme güçlüğünde yapılandırma
Taksit ödemekte zorlanıyorsanız ilk adım, gecikmeye düşmeden bankanızla görüşmektir. Bankalar duruma göre şu çözümleri sunabilir:
- Vade uzatma: Kalan borç daha uzun vadeye yayılır, aylık taksit düşer; toplam ödeyeceğiniz faiz artar.
- Taksit erteleme: Belirli bir süre taksit ödenmez veya düşük ödenir; ertelenen tutar sonraki taksitlere eklenir.
- Ödeme planı değişikliği: Örneğin ara ödemeli plana geçilir.
Bunlar bankanın takdirindedir; yasal bir hak değildir. Banka gelirinizi ve ödeme geçmişinizi yeniden değerlendirir. Bu yüzden görüşmeye güncel gelir belgenizle gidin ve ne kadar taksit ödeyebileceğinizi net söyleyin.
2. Faizler düştüğünde yapılandırma (yeniden finansman)
Faizler düştüğünde iki yol vardır:
- Kendi bankanızdan oran indirimi istemek. Banka sizi kaybetmemek için sabit faizli kredinizde oranı düşürebilir; bu tamamen bankanın kararıdır.
- Krediyi başka bankaya taşımak. Yeni banka size kredi açar, bu kredi ile eski borç kapatılır ve ipotek yeni banka lehine kurulur.
Erken ödeme tazminatı
Sabit faizli konut kredisini vadesinden önce kapattığınızda banka erken ödeme tazminatı isteyebilir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre bu tutar, erken ödenen anaparanın:
- kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en fazla %1'i,
- kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde en fazla %2'si olabilir.
Değişken faizli kredilerde erken ödeme tazminatı istenemez.
Taşımak kârlı mı? Örnek hesap
Kalan anaparası 2.500.000 TL, kalan vadesi 120 ay olan bir kredi düşünelim (rakamlar örnektir):
| Mevcut kredi | Yeni kredi | |
|---|---|---|
| Aylık faiz | %2,90 | %2,60 |
| Aylık taksit | yaklaşık 74.925 TL | yaklaşık 68.131 TL |
Aylık fark yaklaşık 6.800 TL. Buna karşılık bir defalık maliyetler: %2 erken ödeme tazminatı (50.000 TL), yeni ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti (en fazla binde 5, yani 12.500 TL) ve tapuda ipotek için döner sermaye ücreti. Toplam masraf 80–90 bin TL civarındaysa, taşıma kendini yaklaşık bir yılda amorti eder. Kalan vadeniz kısaysa veya faiz farkı küçükse taşımak kârlı olmayabilir.
Adım adım yapılandırma
- Bankanızdan güncel borç ve erken kapama tutarını yazılı olarak isteyin.
- Kendi bankanızdan ve en az iki başka bankadan teklif alın.
- Yeni krediyle ödeyeceğiniz toplam tutarı ve tüm masrafları karşılaştırın; yalnızca aylık taksite bakmayın.
- Taşımaya karar verirseniz yeni banka ekspertiz yaptırır, eski borcu kapatır; tapuda eski ipotek kaldırılıp yenisi kurulur.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi yapılandırma hakkı yasal bir hak mı?
Hayır. Vade uzatma veya taksit erteleme bankanın takdirindedir. Yasal olarak düzenlenen, erken ödeme hakkı ve erken ödeme tazminatının üst sınırıdır.
Konut kredisini erken kapatınca ne kadar ceza öderim?
Sabit faizli kredilerde kalan vade 36 aydan azsa erken ödenen anaparanın en fazla %1'i, 36 aydan fazlaysa en fazla %2'si tazminat olarak alınabilir. Değişken faizli kredilerde tazminat alınmaz.
Krediyi başka bankaya taşırken hangi masraflar çıkar?
Erken ödeme tazminatı, yeni ekspertiz ücreti, yeni kredinin tahsis ücreti ve tapuda ipotek işlemleri için döner sermaye ücreti ödenir.